DTI, 총부채상환비율. 모기지 승인의 절반은 여기서 갈린다. 소비자금융보호국 기준 43% 이하가 권장선이다. 주거비만 따지는 프론트엔드 DTI는 28% 이하가 이상적이다. 숫자는 단순하지만 영향은 크다.

치노의 중위 주택가치는 77만2256달러다(질로우, 2026년 기준). 리스팅가 기준으로는 79만9000달러, 감정 기준으로는 74만500달러라는 자료도 있다. 편차는 있지만 대략 77만에서 80만 사이로 보면 무리가 없다.

77만2000달러 기준으로 계산해 보자. FHA 3.5%는 약 2만7020달러. 신용점수 580점 이상이면 가능하지만 모기지보험료가 대출 기간 내내 붙는다. 5%는 약 3만8600달러. 10%는 7만7200달러. 20%인 15만4400달러를 채우면 PMI가 사라진다. 다운페이먼트를 늘릴수록 대출 원금이 줄고, 원금이 줄면 DTI도 함께 낮아진다. 두 숫자는 서로 연결돼 있다.

DTI가 45%를 넘으면 승인이 까다로워진다. 컨벤셔널 대출은 보통 36에서 45% 사이에서 움직인다. 기존 자동차 할부나 학자금 대출이 있다면 그만큼 여유가 줄어든다는 뜻이다. 다운페이먼트를 더 준비해 대출 원금을 줄이거나, 기존 빚부터 갚아 DTI를 낮추는 두 가지 방법이 있다. 상황에 따라 후자가 더 빠른 경우도 많다.

신용점수도 같이 본다. 2026년 7월 기준 30년 고정금리는 780점 이상 6.59%, 760점대 6.66%, 740점대 6.75%, 700점대 6.91%다(Freddie Mac PMMS 기준). 점수 하나 차이가 월 납입액을 바꾼다.

캘리포니아 주택금융국의 MyHome Assistance는 다운페이먼트 부담을 줄이는 방법이다. 구입가격이나 감정가 중 낮은 금액의 3.5%(FHA)나 3%(컨벤셔널)를 후순위 대출로 지원한다. 매달 상환은 없다. 집을 팔거나 재융자할 때 정산한다. 첫 주택구매자 조건과 홈바이어 교육 이수가 필요하다.

준비할 것은 명확하다. 사전승인부터 받는다. 급여명세서와 세금보고서를 정리해 둔다. 클로징 전에는 새 대출이나 이직을 피한다. 심사 과정에서 소득과 부채를 다시 확인하기 때문이다. 클로징 비용과 별도로 몇 달치 생활비는 예비자금으로 남겨둔다.

놓치기 쉬운 부분이 있다. 대출기관은 최근 2년간 고용 이력을 본다. 끊기면 설명이 필요하다. 클로징 직전 계좌에 큰 금액이 갑자기 들어오면 출처를 소명해야 한다. 가족에게 목돈을 받는다면 증여 확인서를 미리 준비한다. 대출 상품은 한 곳만 보지 않는다. 두세 곳 이상에서 금리와 수수료를 비교한다. 그 차이가 승인 조건과 총비용을 함께 바꾼다.

레이트락도 챙긴다. 오퍼가 받아들여지면 금리를 고정하는 편이 안전하다. 금리가 오르내리는 시기에는 특히 그렇다. 락 기간은 보통 30일에서 60일 사이로 정해진다. 기간 안에 클로징이 끝나지 않으면 추가 비용이 붙을 수 있다. 클로징 일정과 락 기간을 함께 맞추는 것이 실무에서 중요한 이유다.

예비자금도 본다. 클로징 비용과 별도로 생활비 3개월치 정도는 남겨둔다. 심사 과정에서 통장 잔고를 확인하기 때문이다. 잔고가 빠듯하면 승인이 늦어지거나 조건이 붙을 수 있다.

대출 종류도 다시 짚어본다. FHA는 다운페이먼트가 적어도 되지만 모기지보험료가 계속 붙는다. 컨벤셔널은 20% 이상이면 이 보험료가 빠진다. 둘 중 무엇이 유리한지는 보유 현금과 월 납입 여력에 달렸다. 정답은 하나가 아니다.

캘리포니아 재산세 실효세율은 평균 0.71% 안팎이다. 학교 채권이나 특별부과금이 붙으면 실제 부담은 더 올라간다. 치노 내 학군을 볼 때는 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 경계가 자주 바뀌니 구매 전 배정 학교를 직접 확인한다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.