은퇴 설계를 전체적으로 점검하고 싶다며 찾아온 분들과 이야기를 나누다 보면, 사회보장연금과 401(k), 그리고 살고 있는 집까지 자산을 하나씩 짚어가게 된다. 그 과정에서 자연스럽게 나오는 질문이 바로 집을 활용해서 현금흐름을 더 만들 방법은 없느냐는 것이다.

메이컨 주택시장부터 살펴보자. 질로우 기준 평균 주택가치는 15만 4426달러로 1년 새 9.7퍼센트 올랐다. 리사이드라인 집계로는 8월 기준 중위 판매가가 18만 5000달러, 리드핀 기준 최근 판매가는 19만 5000달러로 1년 전보다 24.6퍼센트 뛰었다. 조지아 다른 도시들에 비해 여전히 진입가격이 낮은 편이지만, 오래 거주한 은퇴자라면 이 안에서도 적지 않은 지분을 쌓아왔을 가능성이 크다.

리버스모기지를 은퇴 설계 안에 넣기 전에 확인해야 할 항목을 순서대로 짚어보면 크게 다섯 가지다.

• 나이와 거주 요건 - 62세 이상이어야 하고 그 집이 주 거주지여야 한다
• 기존 대출 잔액 - 리버스모기지 대출금으로 상환 가능한 수준이어야 한다
• 재정능력 평가 - 앞으로 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 심사를 통과해야 한다
• 초기 비용 - 오리지네이션 수수료와 모기지보험료 등 일반 모기지보다 높은 초기비용을 감당할 수 있는지
• HUD 승인 상담 - 신청 전 반드시 거쳐야 하는 의무 상담을 미리 예약해두는 것

이 중 재정능력 평가와 관련해 재산세를 짚어보면, 메이컨이 속한 비브 카운티에서 메이컨의 중위 실효 재산세율은 1.02퍼센트로 조지아주 중위치인 1.00퍼센트와 비슷한 수준이다. 2025년 카운티 밀리지율은 9.575밀로 5년 연속 낮아졌다. 다만 학군세가 더해지는 구역에 따라 실제 고지서는 차이가 날 수 있으니 주소별로 직접 확인해 보기 바란다.

은퇴 설계에 리버스모기지를 넣으면 얻는 것과 내려놓아야 하는 것이 함께 따라온다. 매달 갚을 원리금 없이 생활비나 의료비 재원을 마련할 수 있고, HECM은 비소구 대출이라 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아져도 상속인이 차액을 갚을 필요가 없다. 반면 시간이 지날수록 집에 남는 지분은 줄어들어 자녀에게 물려줄 자산이 작아지고, 재산세나 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행으로 이어질 수 있다는 점은 은퇴 설계 전체를 놓고 볼 때 반드시 계산에 넣어야 할 부분이다.

은퇴 설계는 한 가지 상품만으로 완성되지 않는다. 리버스모기지로 만든 현금흐름을 사회보장연금, 401(k) 인출 계획과 함께 놓고 전체 그림을 그려봐야 한다. 예를 들어 401(k)에서 매달 얼마를 인출할지 정할 때 리버스모기지로 확보한 현금흐름을 감안하면 인출 속도를 늦춰 세금 부담을 줄이는 방향으로 설계할 수도 있다. 반대로 리버스모기지 초기 비용이 부담스럽다면 401(k) 인출을 먼저 늘리고 집은 나중에 활용하는 순서를 고려해볼 수도 있다. 어느 쪽이 맞는지는 가정마다 다르므로, 순서를 정할 때는 세무사나 재정 전문가와 함께 전체 흐름을 점검해보는 것이 좋다. 메이컨처럼 생활비 자체가 크게 부담스럽지 않은 지역에서는 리버스모기지를 급하게 쓰기보다 예비 자금 성격으로 신용한도만 열어두는 방식을 선택하는 분들도 있다.

조지아주 65세 이상 인구는 2024년 기준 전체의 15.8퍼센트로, 메이컨 같은 중소도시에서도 은퇴 설계를 다시 짜보려는 분들을 자주 만난다. 확인해야 할 다섯 가지 항목을 하나씩 짚어보고, HUD 승인 상담까지 마치고 나면 이 상품이 본인의 은퇴 설계에 실제로 맞는지 훨씬 또렷하게 보인다. 리버스모기지는 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 하고, 고령층을 대상으로 한 사기 사례도 실제로 보고되는 만큼 서두르지 않고 가족과 충분히 상의해보기 바란다. 이 글은 투자와 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.