오렌지카운티 안에서도 어바인은 지난 5년 사이 가장 가파른 가격 곡선을 그린 도시 중 하나로 꼽힌다. 잘 계획된 커뮤니티, 상위권 공립학군, 그리고 상대적으로 안전한 치안이 맞물리면서 실거주 수요와 투자 수요가 동시에 몰린 결과로 풀이된다. 특히 우드베리, 그레이트파크, 포터랜치 같은 신흥 빌리지 개발이 이어지면서 신축 물량에 대한 관심도 꾸준히 높은 편이다.

2021년 초 어바인의 중위 주택가격은 약 95만 달러 수준이었다. 2026년 현재는 약 150만 달러 안팎에서 거래되는 것으로 파악되며, 5년 누적 상승률은 대략 58% 정도로 추정된다. 같은 기간 미국 전국 평균 상승률이 35~40%대인 점을 감안하면 어바인은 전국 평균을 크게 웃도는 흐름을 보인 셈이다. 콘도와 타운홈보다 단독주택 구간에서 상승폭이 더 컸다는 점도 눈에 띈다.

연도별로 보면 2021년부터 2022년 상반기까지는 초저금리와 재택근무 확산이 맞물리며 급등기가 이어졌다. 이후 2022년 하반기부터 2023년까지는 연준의 급격한 금리 인상 여파로 거래량이 줄고 상승 속도도 눈에 띄게 둔화되는 조정기를 거쳤다. 2024년부터 2025년 사이에는 공급 부족이 여전한 가운데 완만한 상승세로 돌아섰고, 최근에는 가격 상승 폭이 한 자릿수로 안정화되는 모습이 나타난다. 다만 학군 프리미엄이 강한 노스우드나 우드브리지 인근은 여전히 매물이 나오면 빠르게 소진되는 경향을 보인다.

어바인 가격 상승을 이끈 배경으로는 우수 학군에 대한 지속적인 수요, 오렌지카운티 내 테크·바이오 기업들의 일자리 증가, 그리고 신규 택지 공급이 제한적인 도시 구조가 함께 꼽힌다. 한인 학부모들 사이에서 선호도가 높은 지역이라는 점도 수요를 뒷받침하는 요인으로 작용하는 것으로 보인다. 렌트 시세 역시 매매가와 비슷한 속도로 올라 렌트와 매매 사이의 격차가 크게 벌어지지 않았다는 점도 특징적이다.

향후 전망에 대해서는 조심스러운 시각이 필요하다. 금리가 점진적으로 낮아질 경우 매수 여력이 다시 살아나면서 가격 상승세가 재개될 가능성이 있으나, 이미 높아진 가격 부담과 재고 부족이 동시에 작용하고 있어 급격한 추가 급등보다는 완만한 흐름이 이어질 것으로 예상된다. 신규 개발 필지가 점차 소진되고 있다는 점도 장기적으로는 공급 측 변수로 작용할 수 있다.

한인 가구 입장에서는 매수와 매도 시점을 두고 고민이 클 수밖에 없다. 자녀 학군을 이유로 실거주 목적의 매수를 고려한다면 금리 흐름과 재고 상황을 함께 살피며 접근하는 것이 합리적으로 보이며, 투자 목적이라면 이미 상당 부분 오른 가격대라는 점을 감안해 장기 보유 관점에서 판단하는 것이 바람직해 보인다. 클로징 비용과 재산세 부담까지 포함한 총보유비용을 미리 계산해보는 것도 도움이 될 것이다.

전국적으로 보면 피닉스나 오스틴 같은 썬벨트 신흥도시가 5년간 50% 이상 급등한 반면, 시카고나 뉴욕 일부 지역은 20%대 상승에 그친 경우도 있어 도시 간 편차가 상당히 크다. 이런 흐름 속에서 어바인은 서부 해안 지역 중에서도 상위권에 속하는 상승률을 기록한 도시로 분류할 수 있다.

모기지 금리도 함께 짚어볼 부분이다. 2021년 3%대였던 30년 고정금리가 한때 7%대까지 오르면서 월 상환액 부담이 크게 늘었던 것이 어바인처럼 가격대가 높은 시장에서는 매수 심리에 더 크게 작용했다. 최근 금리가 서서히 내려오는 흐름을 보이고 있지만, 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 가능성은 낮다는 시각이 많아 상환 부담을 감안한 신중한 접근이 여전히 필요해 보인다.

결국 어바인 시장은 학군과 입지라는 구조적 강점이 가격을 뒷받침하고 있는 도시로 평가된다. 다만 어떤 시장이든 사이클이 존재하는 만큼, 개인의 자금 계획과 거주 목적을 우선순위에 두고 접근하는 것이 필요해 보인다. 렌트로 거주하며 시장을 지켜볼지, 다소 부담이 되더라도 지금 진입할지는 결국 각 가정의 재정 상황과 자녀 교육 일정에 맞춰 결정할 문제로 보인다.