지난달 오클라호마시티 사무실을 찾아온 한 부부는 은퇴 후 매달 나가는 생활비와 병원비를 어떻게 메울지 고민하고 있었습니다. 집은 이미 다 갚았는데 통장에 남은 현금은 넉넉하지 않았고, 그렇다고 지금 살고 있는 집을 팔고 작은 곳으로 옮기고 싶지도 않다고 했습니다. 이런 상담은 예전보다 확실히 늘었다. 오클라호마시티 지역의 한인 은퇴 인구가 늘면서 집은 있지만 현금 흐름이 부족한 가구가 눈에 띄게 많아졌다.

이럴 때 함께 살펴보는 선택지 중 하나가 리버스 모기지다. 62세 이상 주택 소유자가 본인 명의 주택의 지분을 담보로 자금을 받는 대출 상품으로, 일반 모기지와 반대로 매달 갚는 것이 아니라 오히려 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 중 원하는 방식으로 자금을 받는 구조다. 원리금은 집을 팔거나, 소유자가 사망하거나, 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 정산된다. 가장 대표적인 상품은 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)으로, 미 연방정부가 보증하는 유일한 리버스 모기지 유형이다.

오클라호마시티의 주택 시세를 짚어보면, 질로우 기준 평균 주택 가치는 20만9117달러 수준이다(2026년 5월 31일 기준, 지난 1년간 0.3% 하락). 다른 집계에서는 22만9000달러에서 28만달러까지 나오기도 하는데, 어느 기준을 쓰느냐에 따라 차이가 있다는 점은 감안해야 한다. 활용 가능한 지분 규모를 가늠할 때는 이런 시세 범위를 참고하되, 실제 대출 가능 금액은 감정평가와 나이, 금리에 따라 달라진다는 점을 알아두면 좋겠다.

순서대로 확인할 것은 크게 세 가지다. 첫째는 자격 요건이다. 최소 62세 이상이어야 하고, 해당 주택이 주 거주지여야 하며, 기존 모기지 잔액이 있다면 리버스 모기지 대출금으로 상환 가능한 수준이어야 한다. 재산세와 보험료를 계속 납부할 수 있는지 보는 재정능력 평가도 통과해야 한다. 둘째는 비용이다. 오리지네이션 수수료, 초기 약 2%대의 모기지보험료(MIP)에 연 0.5% 수준이 더해지고 클로징 비용까지 합치면 일반 모기지보다 초기 비용이 높은 편이다. 셋째는 재산세다. 세금재단(Tax Foundation) 자료 기준 오클라호마의 실효 재산세율은 0.79%로 전국 평균보다 낮은 축에 속하지만, 계속 납부해야 하는 의무라는 점은 변하지 않는다. 카운티마다 세율이 다를 수 있으니 매입 예정 지역의 정확한 세율은 별도로 확인해 보기 바란다.

장점은 분명히 있다. 매달 상환 부담 없이 현금흐름을 확보할 수 있고, 비소구 대출(non-recourse loan) 구조라 집값이 대출 잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 초과분을 갚을 필요가 없다. 다만 시간이 지날수록 주택 지분이 줄어들어 자녀에게 물려줄 자산이 그만큼 감소한다는 점, 재산세나 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행으로 이어질 수 있다는 점은 반드시 함께 알아두어야 한다.

리버스 모기지에서 놓치기 쉬운 부분은 이자가 매달 대출 잔액에 그대로 쌓인다는 점이다. 상환하지 않는 구조이다 보니 시간이 지날수록 잔액이 불어나고, 그만큼 남는 지분은 줄어든다. 소유자 사망 후에는 상속인이 집을 팔아 대출금을 갚거나, 감정가의 95%나 잔액 중 낮은 금액으로 직접 매입하거나, 아니면 집을 넘기고 정리하는 방법 중에서 고를 수 있다. 어느 쪽을 택하든 정해진 기한 안에 결정해야 하므로, 신청 전에 자녀들과 이 부분까지 미리 이야기해두는 편이 좋다.

미국인구조사국 기준 오클라호마의 65세 이상 인구는 전체의 약 17% 수준으로(2024년, USAFacts), 은퇴 인구가 꾸준히 늘고 있는 지역 중 하나다. 이런 흐름 속에서 리버스 모기지에 대한 관심도 커지고 있지만, 동시에 고령층을 노린 관련 사기도 실제로 존재한다는 점을 잊지 말아야 한다. HECM은 신청 전 반드시 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 하고, 이 절차는 형식적인 것이 아니라 본인 상황에 맞는지 냉정하게 짚어보는 자리다. 자녀나 배우자와 충분히 상의하고, 상담을 마친 뒤에도 서두르지 말고 여러 선택지를 함께 견주어 보기를 권합니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 결정 전 전문가 상담을 권합니다.