은퇴 후 사회보장연금과 약간의 저축만으로 생활하다 보면 매달 예상치 못한 병원비나 수리비 앞에서 마음이 조급해지기 마련이다. 컬럼버스에 오래 거주하며 집 대출을 모두 갚은 한 가정의 상황을 예로 따라가 보자. 집은 있지만 매달 쓸 수 있는 현금은 부족한, 흔히 마주치는 조합이다.

이 가정이 사는 지역의 시세부터 짚어보자. 질로우 기준 컬럼버스의 평균 주택가치는 15만 2411달러로 1년 전보다 4.0퍼센트 올랐다. 리드핀 집계로는 지난달 중위 거래가가 22만 2000달러, 무보토 자료로는 6월 중위 판매가가 23만 9000달러로 더 높게 나오는데, 이는 질로우가 재고 전체 추정가치를 쓰는 반면 다른 두 곳은 실제 성사된 거래가만 반영하기 때문이다. 어느 쪽을 기준으로 봐도 이 가정이 오랫동안 갚아온 집에는 상당한 지분이 쌓여 있다는 사실은 달라지지 않는다.

이 가정이 검토할 수 있는 선택지 중 하나가 리버스모기지다. 62세 이상이면서 그 집을 주 거주지로 삼고 있고, 기존 대출 잔액이 있다면 리버스모기지 대출금으로 갚을 수 있는 수준이면 신청 자격을 갖춘다. 대표 상품인 HECM은 연방주택청이 보증하며, 일시불이나 월지급, 신용한도 형태로 자금을 받고 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더는 그 집에 살지 않게 될 때 원리금이 정산된다. 매달 갚아나가는 일반 대출과는 정반대 구조라 이 가정처럼 현금이 부족한 경우 생활비나 의료비에 쓸 여유가 바로 생긴다는 점이 유리하게 작용한다.

이 점은 유리하지만, 그렇다고 세금 부담이 사라지는 것은 아니라는 점도 함께 봐야 한다. 머스코지 카운티 기준 컬럼버스의 중위 실효 재산세율은 1.25퍼센트, 카운티 전체는 1.39퍼센트로 집계된다. 밀리지율은 23.321밀이며 평가가치는 공정시장가치의 40퍼센트를 기준으로 산정된다. 이 가정이 리버스모기지로 매달 현금흐름을 확보하더라도 재산세와 보험료는 계속 자기 돈으로 내야 하고, 이를 감당할 수 있는지 심사하는 재정능력 평가를 통과해야 실제 대출까지 이어진다.

초기에 드는 비용도 이 가정이 따져봐야 할 부분이다. 오리지네이션 수수료와 초기 모기지보험료에 연 0.5퍼센트 안팎의 보험료가 더해지고 클로징비용까지 감안하면 일반 모기지보다 초기 부담이 크다. 시간이 흐를수록 집에 남는 지분이 줄어드는 구조라 나중에 자녀에게 물려줄 자산이 그만큼 작아진다는 점도 감안해야 한다. 다만 HECM은 비소구 대출이라 집값이 대출잔액 아래로 떨어지더라도 상속인이 차액을 물어낼 필요는 없다는 점은 이 가정에게 안전판이 될 수 있다.

이 가정이 사는 동네를 조금 더 들여다보면, 컬럼버스에는 한인 가정들이 선호하는 학군이 몰려 있는 구역들이 있고, 그레이트스쿨즈 같은 지표로 학교 등급을 확인해 보는 경우가 많다. 다만 학군 경계는 시기마다 바뀔 수 있어 리버스모기지 신청 전에 해당 주소에 배정되는 학교를 직접 확인해 보는 편이 안전하다. 이 가정처럼 자녀를 다 키우고 은퇴를 맞은 경우라도, 나중에 집을 팔 때를 대비해 학군 프리미엄이 남아 있는 동네인지 알아두면 자산 계획에 도움이 된다.

이 가정이 이 단계까지 왔다면 다음으로 확인할 것은 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담이다. 이 상담을 거치지 않으면 애초에 HECM 신청 자체가 진행되지 않는다. 상담에서는 이 가정의 재정 상황을 놓고 리버스모기지가 정말 맞는 선택인지, 다운사이징이나 다른 대출 방식과 비교했을 때 어떤 차이가 있는지 함께 짚어준다. 이 점은 유리하지만 저 점은 부담이 될 수 있다는 식으로 하나씩 따져보고 나서, 이 가정도 배우자와 자녀의 의견까지 들어본 뒤 최종 결정을 내리는 편이 안전하다.

조지아주의 65세 이상 인구는 2024년 기준 전체의 15.8퍼센트로 집계되며, 컬럼버스를 포함한 조지아 중소도시에도 고정수입에 기댄 은퇴 가정이 늘어나는 흐름이 이어지고 있다. 이 가정이 실제로 리버스모기지를 받기로 한다면 신청 전 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 거쳐야 하며, 고령층을 노린 사기 사례가 실제로 존재하는 만큼 배우자나 자녀와 충분히 상의한 뒤 결정하는 편이 안전하다. 이 글은 투자와 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.