아이들이 다 커서 독립하고 나니, 부부 두 사람이 살기엔 지금 집이 너무 크다며 작은 곳으로 옮기고 싶다는 분을 만난 적이 있습니다. 그런데 막상 오래 산 집을 팔자니 아쉬움이 남고, 렌트로 돌리자니 처음이라 무엇부터 해야 할지 감이 안 잡힌다고 했습니다. 이런 고민을 하는 분들이 생각보다 많습니다.

가장 먼저 정해야 할 것은 렌트비입니다. Zumper가 2026년 8월 기준으로 집계한 Seattle의 평균 렌트는 월 1,925달러입니다. 스튜디오는 1,350달러, 1베드룸은 1,886달러, 2베드룸은 2,645달러 선입니다. 오래 살던 집이라 애정이 많이 담겨 있겠지만, 렌트비는 감정이 아니라 인근 비슷한 매물 시세를 기준으로 잡아야 공실 없이 채울 수 있습니다.

세입자는 Zillow, Apartment List, Facebook Marketplace 정도면 충분히 노출됩니다. 사진은 낮에 방마다 여러 장, 렌트비와 침실/욕실 개수, 주차 여부를 정확히 적어야 문의가 걸러져서 들어옵니다.

문의가 오면 스크리닝입니다. 신용점수 조회, 소득 증빙, 이전 렌트 기록 확인, 이 세 가지가 기본입니다. 소득은 렌트비의 3배 안팎을 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 이 세 가지 외의 개인적인 기준으로 세입자를 고르지 않아야 나중에 문제가 없습니다.

세입자가 정해지면 입주 전에 집 상태를 사진으로 남겨두는 것이 좋습니다. 오래 산 집일수록 원래 있던 흠집과 새로 생긴 흠집을 구분하기 어려워지기 때문에, 세입자와 함께 확인하고 서명을 받아두면 나중에 보증금 정산에서 근거로 쓸 수 있습니다.

Seattle은 보증금 관련해서 시 자체 조례를 따로 두고 있다는 점을 알아두면 좋습니다. 가구가 없는 집은 보증금이 첫 달 렌트비를 넘을 수 없고, 가구가 딸린 집은 두 달치까지 가능합니다. 보증금에 입주 시 받는 환불 불가 비용을 합친 총액도 첫 달 렌트비를 넘으면 안 되고, 환불 불가 비용만 따로 보면 첫 달 렌트비의 10퍼센트를 넘을 수 없습니다. 반려동물 보증금은 첫 달 렌트비의 25퍼센트가 상한입니다. 세입자가 원하면 보증금을 몇 달에 나눠 내는 분할 납부도 가능합니다.

세입자가 나간 뒤에는 30일 안에 공제 내역서와 잔액을 돌려줘야 합니다. 워싱턴주 전체 규정이라 Seattle도 예외가 아닙니다. 세입자를 내보낼 때도 절차가 정해져 있습니다. 렌트 연체는 14일 통지, 계약 위반은 10일 통지를 거쳐야 합니다. 정당한 사유 없이는 계약을 끝낼 수 없는 just cause 규정도 함께 적용됩니다.

렌트를 올릴 계획이 있다면 2025년 시행된 HB 1217도 알아두어야 합니다. 연간 인상률은 7퍼센트 더하기 소비자물가지수, 또는 10퍼센트 중 낮은 쪽으로 제한되고, 2026년 상한은 9.683퍼센트입니다. 입주 첫 12개월은 인상이 불가능하고, 인상 전에는 90일 전 서면 통지가 필요합니다.

오래 살던 집을 넘길 때는 보험도 함께 점검해야 합니다. 지금까지 유지한 일반 주택 보험은 집주인이 직접 사는 것을 전제로 하는 경우가 많아서, 세입자가 사는 집에 맞는 landlord 보험으로 바꿔두는 편이 안전합니다. 세입자가 입주한 뒤 수리 요청에 얼마나 빠르게 응대하느냐도 장기적인 관계를 좌우합니다.

계약이 끝나갈 무렵에는 미리 연락해서 갱신 의사를 물어보는 것도 잊지 말아야 합니다. 오래 산 집이라 애착이 남아 있더라도, 세입자와의 관계는 담백하게 정보와 절차 위주로 관리하는 편이 서로에게 편합니다.

오래 산 집을 렌트로 돌리는 결정은 쉽지 않습니다. 다만 순서만 알면 생각보다 복잡하지 않습니다. 이 글은 일반 정보 제공 목적이며, 실제 계약 전에는 Seattle 조례와 워싱턴주 임대차법에 밝은 전문가와 한 번 더 상담해 보기 바랍니다.