버겐카운티 안에서도 리지필드는 블록 하나 차이로 재산세 체감이 달라진다는 말이 나올 만큼, 같은 시 안에서도 지역에 따라 부담이 갈리는 동네다. 은퇴를 앞두고 오랫동안 살아온 집의 재산세 고지서를 받아 들 때마다 부담을 느끼는 가정이 늘고 있는데, 은퇴 소득만으로 매달 재산세와 생활비를 함께 감당하기 벅차다고 느끼면서도 정든 집을 떠나고 싶지는 않은 가정의 경우, 집을 팔지 않고도 그동안 쌓인 지분을 현금으로 끌어올 방법을 찾다가 리버스 모기지를 알아보게 되는 경우를 심심찮게 접하게 된다.

리버스 모기지는 62세 이상 주택 소유자가 본인 명의 주택의 지분을 담보로 자금을 받는 대출 상품이다. 일반 모기지와 반대로 매달 갚아나가는 구조가 아니라 오히려 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 가운데 원하는 방식으로 자금을 받을 수 있고, 대출 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 그 집을 주 거주지로 쓰지 않게 될 때 상환되는 구조다. 이 중 가장 널리 쓰이는 상품이 연방주택청, FHA가 보증하는 Home Equity Conversion Mortgage, HECM으로 미 연방정부가 보증하는 유일한 리버스 모기지 유형이다. 신청을 하려면 62세 이상이면서 해당 주택이 주 거주지여야 하고, 기존 모기지 잔액이 있다면 리버스 모기지 대출금으로 상환 가능한 수준이어야 하며, 재산세와 보험료를 계속 납부할 수 있는지 보는 재정능력 평가도 통과해야 한다(hud.gov 기준).

리지필드의 경우 질로우 기준 주택 가치가 57만 2468달러 수준이고 최근 1년 사이 9.5% 올랐다(2025년 기준, Zillow). 이 정도 지분이라면 리버스 모기지로 끌어올 수 있는 자금 규모도 작지 않은 편이지만, 실제 받을 수 있는 금액은 집값뿐 아니라 신청자 중 나이가 어린 쪽의 연령, 그 시점의 금리 수준에 따라도 달라지는 만큼 같은 동네라도 가구마다 결과가 다르게 나올 수 있다. 그리고 리버스 모기지를 받아 목돈이나 매달 현금흐름이 생기더라도 재산세와 주택보험료는 계속 본인이 납부해야 하는 항목이라는 점은 짚고 넘어갈 부분이다. 버겐카운티의 실효 재산세율은 평균 2.73% 수준으로(Ownwell 기준), 뉴저지 주 전체 평균 2.23%보다도 높은 편이어서, 리지필드에 계속 거주하려는 가정이라면 이 부분을 특히 꼼꼼히 계산해 볼 필요가 있다.

초기 비용도 가볍게 볼 수 없다. 오리지네이션 수수료와 모기지보험료, MIP, 클로징비용 등이 더해지면서 일반 모기지보다 초기 비용이 높게 나타나는 편이고(consumerfinance.gov), MIP는 초기 약 2% 안팎에 연 0.5% 수준이 추가로 붙는다. 시간이 지날수록 대출 잔액이 불어나는 만큼 집에 남는 지분은 그만큼 줄어들게 되어 있어서, 자녀 등에게 물려줄 수 있는 자산이 줄어들 수 있다는 점도 미리 가늠해 둘 필요가 있다. 무엇보다 재산세나 보험료, 유지비를 계속 납부하지 못하면 채무불이행으로 이어져 집을 잃을 위험까지 생길 수 있다는 점은 반드시 염두에 두어야 한다.

물론 장점이 없는 것은 아니다. 매달 원리금을 갚아야 하는 부담 없이 생활비나 의료비에 쓸 현금흐름을 확보할 수 있고, HECM은 non-recourse 대출 구조여서 나중에 집값이 대출 잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 그 차액까지 갚아야 할 필요는 없다는 점은 분명한 안전장치다. 다만 이런 장점은 앞서 짚은 비용과 리스크를 함께 저울질한 뒤에야 제대로 판단할 수 있는 부분이라는 점이 중요하다.

뉴저지 주는 65세 이상 인구가 전체의 18% 수준으로 2010년 대비 33% 늘어난 것으로 나타나(2024년 기준, USAFacts), 리지필드를 포함한 버겐카운티 곳곳에서도 비슷한 고민을 하는 가정을 점점 더 자주 보게 될 것으로 보인다. HECM은 신청 전에 HUD 승인 상담기관, HUD-approved counselor과의 의무 상담을 거치도록 되어 있는데, 이 과정을 단순한 서류 절차로 여기기보다는 본인 상황에 실제로 맞는 선택인지 점검하는 기회로 활용해 보기 바란다. 고령층을 대상으로 한 리버스 모기지 관련 사기 사례도 실제로 보고되고 있는 만큼, 결정을 서두르기보다는 충분한 상담과 가족과의 상의를 거친 뒤 판단해도 늦지 않다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약을 진행하기 전에는 전문가 상담을 거치기 바란다.