확인해야 할 항목부터 정리하고 시작하는 게 낫다. 랜스데일에서 모기지를 준비하는 가정이라면 이 체크리스트를 먼저 보고 나서 세부 숫자로 들어가면 된다.

첫째, 금리를 움직이는 전국 단위 요인은 무엇인가. 10년물 국채 수익률, 연준의 기준금리 방향, 인플레이션 지표, MBS(주택저당증권) 시장 수요, 이 네 가지가 모기지 금리의 큰 틀을 정한다. 국채 수익률이 오르내릴 때마다 렌더가 제시하는 금리표도 함께 움직이는 구조다.

둘째, 개인 단위에서 확인할 항목은 무엇인가. 신용점수, DTI(소득 대비 부채비율), 다운페이먼트 비율이다. 이 세 가지가 전국 평균 위에 얹혀 실제 오퍼 금리를 결정한다. 같은 날 같은 은행에서도 이 조합에 따라 금리가 달라진다.

셋째, 지금 대략적인 수준은 얼마인가. Freddie Mac PMMS 기준으로 30년 고정 평균은 6%대 중후반 선에서 형성되어 있는 것으로 확인된다. 15년 고정은 이보다 낮은 6%대 초반 수준이다. 격차는 시기에 따라 달라지지만 대체로 0.5%p 안팎으로 벌어지는 경우가 많다.

넷째, 30년과 15년 중 무엇을 확인해야 하나. 월 페이먼트 예산, 총 이자 비용, 대출 목적(실거주인지 투자인지)을 각각 계산해보고 비교해야 한다. 둘 중 하나가 절대적으로 우월하지는 않다. 은퇴 시점까지 대출을 끝내고 싶은 가정이라면 15년이 더 맞는 선택일 수 있다.

다섯째, ARM은 고려 대상인가. 5/1, 7/1 ARM은 초기 몇 년 금리가 고정금리보다 낮게 시작한다. 다만 조정 시점 이후 금리 변동 리스크가 있으므로, 해당 기간 안에 매도나 재융자 계획이 뚜렷한 경우에만 검토해볼 만하다.

여섯째, 신용점수 구간은 어떻게 확인하나. 760점 이상, 700점대, 680점 이하로 나눠 놓고 보면 구간이 내려갈수록 금리가 높아지는 흐름이 일관되게 나타난다. 정확한 수치는 렌더별로 다르므로 사전 승인 단계에서 직접 확인하는 게 정확하다. 신용점수를 한 구간이라도 끌어올리는 것이 실제 대출 총비용에서는 상당한 차이로 이어질 수 있다.

랜스데일은 인근 필라델피아 통근권에 속하면서도 상대적으로 여유 있는 주택가를 갖춘 지역으로, 몽고메리 카운티 내 한인 가구의 relocation 문의가 꾸준한 편이다. 대출 사전 승인을 받아두면 오퍼 경쟁에서도, 금리 협상에서도 유리한 위치를 확보할 수 있다. 통근 편의성과 학군을 함께 고려하는 가정이 많은 만큼, 예산 계획 단계에서 금리와 클로징 비용을 함께 검토하는 편이 좋다.

일곱째, 한인 가구가 실제로 준비할 항목은 무엇인가. 신청 전 6개월간 신용카드 사용률 관리, 소득 증빙 서류 사전 정리, 최소 세 곳 렌더 견적 비교, 이 세 가지를 체크리스트로 삼으면 된다.

마지막으로 확인할 항목은 향후 전망이다. 연준 정책과 물가 지표에 따라 금리는 완만하게 조정될 가능성이 있다. 확정된 방향을 전제로 계획을 세우기보다, 체크리스트를 하나씩 짚어가며 준비하는 편이 안전하다.