클로징 테이블에 앉아 서류에 서명하기 직전, 예상보다 몇천 달러가 더 필요하다는 이야기를 듣고 당황하는 경우를 종종 본다. 다운페이먼트만 준비하면 끝이라고 생각하기 쉽지만, 클로징 비용은 별도로 계산해 두어야 하는 항목이다.

새너제이의 주택가치는 Zillow 기준 2026년 6월 말 141만3804달러다. 예전에는 실리콘밸리 진입 문턱이 지금보다 낮았는데, 지금은 이 가격대에서 다운페이먼트 3.5%가 4만9483달러, 5%가 7만690달러, 10%가 14만1380달러, 20%가 28만2761달러에 이른다.

여기에 클로징 비용이 통상 구입가의 2에서 5% 안팎 더 얹힌다는 점을 감안하면, 20% 다운으로 진입하는 경우 현금 30만달러 이상이 오가는 셈이다. 예전에는 다운페이먼트만 신경 쓰면 됐지만, 지금은 클로징 비용까지 미리 계산에 넣어야 실제로 필요한 현금 총액을 놓치지 않는다.

확인해야 할 항목을 순서대로 짚어보면 크게 세 가지다. 첫째는 다운페이먼트 비율 선택이다. 신용점수 580 이상이면 FHA로 3.5% 다운이 가능하고, 첫 주택구매자거나 지역 중위소득 80% 이하면 컨벤셔널 대출도 3%부터 시작할 수 있다. 20% 미만이면 PMI가 붙는다는 점도 함께 확인해야 한다.

둘째는 재산세다. 캘리포니아 평균 실효세율은 0.71%지만(propertytaxrates.org, 2026년 기준), 산타클라라 카운티 안에서도 지역 채권이 더해지면 세율이 올라갈 수 있어 매물별로 확인해 볼 필요가 있다.

셋째는 승인률에 직결되는 신용점수와 DTI다. 신용점수 780점 이상은 30년 고정금리 6.59%, 760점대 6.66%, 740점대 6.75%, 700점대 6.91%다(themortgagereports.com, 2026년 7월 기준). DTI는 Consumer Financial Protection Bureau 기준 백엔드 43% 이하, 프론트엔드 28% 이하가 권장선이며, 클로징 전 새 대출이나 이직은 피하는 것이 좋다.

예전에는 실리콘밸리 첫 주택구매자에게 지원 프로그램이 낯설었는데, 지금은 CalHFA MyHome Assistance Program을 활용하는 경우가 늘었다. 구입가의 3.5%까지 후순위 대출로 다운페이먼트나 클로징 비용을 지원받을 수 있고, 매도나 재융자 시점에 정산되는 구조라 매달 상환 부담이 없다. 신용점수 660에서 680 이상과 홈바이어 교육 이수가 조건이다.

사전승인을 미리 받아두고, 클로징 비용까지 포함한 예비자금을 따로 마련해 두는 것이 실전에서 흔들리지 않는 방법으로 보인다.

확인할 항목 하나를 더 꼽자면 은행 명세서 관리다. 클로징을 앞두고 갑자기 큰 금액이 들어오거나 나가면 대출기관이 출처를 소명해 달라고 요청하는 경우가 많다. 가족에게 다운페이먼트나 클로징 비용 일부를 지원받는다면 증여 서류를 미리 준비해 두는 것이 심사를 매끄럽게 만든다.

예전에는 실리콘밸리 첫 주택구매자 대부분이 다운페이먼트를 스스로 모아야 한다고 생각했는데, 지금은 CalHFA 지원과 가족 증여를 함께 활용해 진입 시점을 앞당기는 경우를 더 자주 본다. 다만 소득 기준을 넘으면 CalHFA 자격이 안 되므로, 맞벌이 가정이라면 소득 한도부터 확인해 보는 것이 순서다.

확인해야 할 항목 네 가지를 다시 정리하면, 다운페이먼트 비율과 PMI 여부, 재산세 예상액, 신용점수와 DTI, 클로징 비용까지 포함한 예비자금이다. 예전에는 이 중 다운페이먼트만 신경 쓰면 된다고 여겼는데, 지금은 네 가지를 함께 계산해야 실제로 필요한 현금 총액과 승인 가능성을 놓치지 않는다.

새너제이 안에서도 실리콘밸리 대기업과 가까운 동네일수록 매물이 빠르게 소진되는 흐름이 나타난다. 사전승인서를 갖춘 상태로 움직이는 것이 예전보다 지금 더 중요해진 이유다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 조건은 대출기관과 개인 상황에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 전문가와 상담해 보기 바란다.