얼마 전 상담 자리에서 한 어르신이 리버스모기지를 이야기하며 집을 담보로 잡히면 결국 은행에 집을 넘기는 것 아니냐고 물으셨다. 이런 오해는 생각보다 흔하다. 리버스모기지는 62세 이상 주택소유자가 본인 소유 주택의 지분(equity)을 담보로 자금을 받는 상품인데, 일반 모기지처럼 매달 갚아나가는 구조가 아니라 오히려 대출기관으로부터 일시불이나 월지급, 신용한도 형태로 자금을 받는 구조다. 이걸 쉽게 말하면 집을 파는 것도, 소유권을 넘기는 것도 아니고 집에 쌓인 가치를 미리 꺼내 쓰는 방식이라고 보면 된다. 대출 원리금은 집을 팔거나, 소유자가 사망하거나, 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환된다.

앤아버에서 이 상품을 살펴볼 때 먼저 짚어야 할 것이 지금 집에 얼마만큼의 지분이 쌓여 있는가다. Zillow 기준 2026년 7월 말 앤아버의 평균 주택가치는 48만9157달러로, 최근 1년간 3.6퍼센트 올랐다. 오래 거주한 집일수록 활용 가능한 지분 규모가 커지는 구조이기 때문에, 앤아버처럼 집값이 꾸준히 오른 지역의 은퇴자라면 리버스모기지로 끌어올 수 있는 자금 규모도 상대적으로 큰 편이다.

다만 이 지분을 계속 유지하려면 매년 나가는 재산세를 감당할 수 있어야 한다. Ownwell 자료를 보면 앤아버의 중위 실효 재산세율은 1.58퍼센트로, 미시간주 중위 1.05퍼센트와 전국 중위 1.02퍼센트보다 눈에 띄게 높다. 연간 중위 재산세 부담액은 7456달러 수준이다. 재산세는 카운티와 학군에 따라 편차가 있어 워싱트노 카운티 안에서도 지역별로 다르게 적용될 수 있다는 점은 참고하기 바란다. 리버스모기지를 받는다고 해서 이 재산세 납부 의무가 사라지는 것은 아니고, 오히려 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지를 심사하는 재정능력 평가(financial assessment)를 통과해야 대출이 승인된다.

비용 측면도 짚어볼 필요가 있다. 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage) 상품은 오리지네이션 수수료와 모기지보험료(MIP, 초기 약 2퍼센트대에 연 0.5퍼센트 수준), 클로징비용이 더해져 초기 비용이 일반 모기지보다 높은 편이다. 대신 non-recourse loan 구조라서 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 그 차액을 갚을 필요는 없다.

실제로 얼마나 빌릴 수 있는지는 나이, 현재 금리, 집값이라는 세 가지 요소로 결정된다. 이걸 쉽게 말하면 나이가 많을수록, 금리가 낮을수록, 집값이 높을수록 받을 수 있는 금액이 커지는 구조라고 보면 된다. HECM은 HUD가 매년 정하는 대출 한도액까지만 가능하고, 기존 모기지 잔액이 남아 있다면 리버스모기지로 받은 자금에서 먼저 그 잔액을 상환해야 한다. 그래서 앤아버처럼 오래 거주해 기존 대출이 거의 남지 않은 집일수록 실제로 손에 쥘 수 있는 자금이 커진다.

물론 리버스모기지만이 유일한 선택지는 아니다. 일반 홈에쿼티라인(HELOC)은 초기 비용이 낮은 대신 매달 상환 의무가 있고, 다운사이징은 목돈을 한 번에 확보할 수 있지만 오래 지낸 동네와 이웃을 떠나야 한다는 부담이 있다. 이 세 가지를 놓고 본인의 건강, 자녀와의 관계, 앞으로의 생활 계획을 함께 고려해 선택하는 것이 좋겠다.

장점만 보고 결정할 상품은 아니다. 시간이 지날수록 집에 남는 지분은 줄어들기 때문에 자녀에게 물려줄 자산이 그만큼 줄어들 수 있고, 재산세나 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행으로 이어져 집을 잃을 위험도 있다. 미시간주는 2024년 기준 65세 이상 인구 비율이 19.6퍼센트로 전국 평균 18퍼센트보다 높은 고령화 주에 속하는데, 그만큼 이 지역에서 은퇴자산 계획을 세우는 가구가 많다는 뜻이기도 하다.

HECM 신청 전에는 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 반드시 거쳐야 한다. 노년층을 노린 리버스모기지 관련 사기 사례도 실제로 존재하는 만큼, 상담사와 충분히 이야기를 나누고 가족과도 상의한 뒤 결정하는 것이 좋겠다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.