패서디나에 오래 거주해 온 한 가정의 상황을 따라가 보자. 자녀들은 모두 독립했고, 부부만 남은 집은 방 네 개짜리 단독주택이다. 관리비와 유지비가 부담스러워지면서 집을 팔고 작은 콘도로 옮길지, 지금 집을 유지하며 지분을 현금으로 활용할지 고민이 시작됐다.

예산부터 짚어보면, Zillow 기준 2026년 7월 패서디나의 평균 주택가치는 120만 6740달러다. 이 정도 규모의 주택을 다운사이징하면 상당한 차익을 손에 쥘 수 있지만, 이사와 정착에 드는 비용, 익숙한 동네를 떠나는 부담도 함께 고려해야 한다.

반대로 리버스모기지를 선택하면 이사 없이 지금 집에 계속 살면서 지분 일부를 자금으로 끌어올 수 있다. 62세 이상 주택소유자가 살고 있는 집을 담보로, 대출기관으로부터 일시불이나 월지급, 신용한도 형태로 자금을 받는 구조다. 매달 갚는 대신 집을 팔거나 사망하거나 주 거주지로 쓰지 않게 될 때 원리금이 정산된다.

이 가정이 리버스모기지 쪽으로 좀 더 알아본 이유는 지급 방식의 유연함 때문이었다. 일시불, 월지급, 신용한도 중에서 고를 수 있고, 신용한도로 받으면 쓰지 않은 한도가 시간이 지나며 늘어난다. 다운사이징은 집을 판 순간 목돈이 한 번에 들어오는 구조라, 이런 유연함과는 다르다.

연방주택청이 보증하는 HECM은 정부가 보증하는 유일한 리버스모기지 유형이다. 비소구 구조라 집값이 대출잔액보다 낮아져도 상속인이 초과분을 갚을 필요가 없다는 점, 매달 상환 부담이 없다는 점이 다운사이징과 견줄 때 자주 언급되는 장점이다.

받을 수 있는 금액은 신청자의 나이, 집의 가치, 신청 시점의 금리에 따라 달라진다. 나이가 많을수록, 주택가치가 높을수록, 금리가 낮을수록 대출 한도가 커지는 구조다. 패서디나처럼 주택가치가 높은 지역에서는 이 구조가 유리하게 작용하는 경우가 많다.

그러나 비용 면에서는 이야기가 다르다. 오리지네이션 수수료, 초기 2%대의 모기지보험료, 클로징비용까지 합치면 초기 비용이 일반 모기지보다 높다. 시간이 지날수록 지분이 줄어 자녀에게 남길 자산이 감소하고, 재산세와 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험도 생긴다. 다운사이징은 이런 부담에서 자유롭지만, 대신 이사라는 큰 변화를 감수해야 한다.

상담 과정에서는 신용 이력과 소득, 지출을 함께 살펴보는 재정능력 평가를 거쳤다. 세금 납부가 밀린 적이 있으면 대출금 일부를 재산세와 보험료 몫으로 따로 떼어두는 조치가 적용될 수 있다는 설명도 들었다. 다운사이징이었다면 없었을 절차지만, 그만큼 향후 채무불이행 위험을 줄이기 위한 장치라는 안내를 받았다.

캘리포니아의 실효 재산세율은 평균 0.71% 수준이지만, 이는 Prop 13으로 낮게 묶인 기존 소유자가 섞인 평균치다. 최근 매입했거나 재평가를 앞둔 주택은 1.1%에서 1.3% 사이가 현실적이다. 다운사이징으로 더 저렴한 집으로 옮기면 재산세 부담이 줄어들 수 있고, 리버스모기지를 택하면 지금 집의 재산세를 그대로 짊어져야 한다.

캘리포니아 65세 이상 인구는 전체의 16.5%를 차지하고 있어, 이런 선택의 갈림길에 선 가구가 앞으로도 계속 늘어날 것으로 보인다.

만약 부부 중 한 명이 먼저 세상을 떠난다면, 남은 상속인은 집을 팔아 대출을 정리하거나 잔액을 갚고 집을 유지하거나 집을 대출기관에 넘기는 방법 중에서 선택하게 된다. 무료로 집을 준다는 식의 광고나 서두르라고 재촉하는 권유는 사기일 가능성이 있으니 주의가 필요하다.

HECM 신청 전에는 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 거쳐야 한다. 다운사이징과 리버스모기지 중 어느 쪽이 맞는지는 정답이 정해져 있지 않다. 상담과 가족 간 대화를 거쳐 천천히 판단해 보기 바란다.

HUD 상담은 대면, 전화, 온라인 중에서 선택할 수 있다. 상담을 마치면 증명서를 받게 되는데, 이 증명서가 있어야 대출 신청 절차가 시작된다.