신용점수 720인 사람과 590인 사람이 둘루스에서 같은 집을 산다고 하자. 결과는 다르다. 720이면 컨벤셔널 대출로 5% 다운, 상대적으로 낮은 금리를 받을 가능성이 크다. 590이면 FHA 대출로 넘어가야 하고 다운도 10%를 준비해야 한다.

둘루스의 중간 매매가는 최근 3개월 기준 레드핀 집계로 48만9000달러다. 전년 대비 5.1% 내린 값이다. 5% 다운이면 2만4450달러, 10% 다운이면 4만8900달러가 필요하다. 신용점수 하나로 초기 현금 부담이 두 배 가까이 벌어질 수 있다는 뜻이다.

그렇다면 FHA와 컨벤셔널 중 뭐가 유리할까. 신용점수 580 이상이면 FHA는 3.5% 다운, 500에서 579는 10% 다운이다. 컨벤셔널은 첫 주택구매자거나 지역 중위소득 80% 이하일 때 3%부터 가능하다. 다운이 20% 미만이면 둘 다 PMI나 모기지보험료가 붙는다.

금리는 어떨까. 프레디맥 PMMS 기준 30년 고정 평균은 6.6%다. 신용점수가 낮으면 이 평균보다 높은 금리를 제시받을 수 있다. 대출 원금 46만4550달러(5% 다운 기준)에 6.6%를 적용하면 원리금만 매달 2965달러 안팎이다.

DTI는 얼마나 봐야 할까. 대체로 전체 부채 상환액이 소득의 43%를 넘지 않아야 승인 폭이 넓어진다. 사전승인부터 받아두면 이 숫자를 미리 점검할 수 있다.

재산세는 얼마나 나올까. 조지아주 평균 실효세율은 0.92% 안팎이고 귀넷카운티 안에서도 세율은 조정된다. 48만9000달러 집이라면 연간 재산세가 대략 4500달러 선에서 움직일 수 있다. 정확한 세율은 카운티 세무서에서 확인해야 한다.

둘루스는 한인 학군 선호도가 높은 지역이다. 그레이트스쿨스 등급을 참고하되 학군 경계는 자주 바뀐다. 구매 전 배정 학교를 직접 확인해야 한다.

클로징 비용은 얼마나 될까. 대출 원금의 2%에서 5% 사이가 일반적이다. 46만4550달러 대출 기준이면 9300달러에서 2만3000달러 사이가 다운페이먼트와 별도로 필요하다. 신용점수가 낮으면 이 비용을 감당할 현금 여력도 함께 점검해야 한다.

신용점수는 어떻게 올릴 수 있을까. 기존 카드빚을 줄이고 결제일을 놓치지 않는 것이 기본이다. 급하게 새 카드를 여는 것은 오히려 점수를 깎을 수 있다. 대출 신청 6개월 전부터는 큰 지출이나 새 대출을 늘리지 않는 편이 안전하다.

신용점수 구간별 금리 차이는 생각보다 크다. 최근 집계를 보면 780점 이상은 30년 고정 평균 6.59%, 760점대는 6.66%, 740점대는 6.75%, 700점대는 6.91%로 점수가 내려갈 때마다 금리가 조금씩 오른다. myFICO의 대출 절감 계산기 예시로는 30만 달러 대출 기준 620점대에서 760점 이상으로 올리면 월 상환액이 156달러, 30년 누적 이자로는 5만6103달러가 줄어든다는 결과가 나온다. 대출 원금이 큰 둘루스 시장에서는 이 차이가 그대로 총비용 격차로 이어진다.

금리 형태도 미리 정해야 한다. 30년 고정금리는 상환 기간 내내 금리가 동일해 예산을 세우기 편하다. 반면 5/1 ARM 같은 변동금리 상품은 처음 5년만 고정금리를 적용하고 이후로는 1년마다 시장금리에 맞춰 조정된다. 초기 금리가 고정형보다 낮게 나오는 경우가 많아 눈에 띄지만, 5년 뒤 금리가 오르면 월 상환액이 갑자기 뛸 수 있다는 위험도 함께 봐야 한다. 5년 안에 이사나 재융자 계획이 없다면 고정금리 쪽이 무난하다.

사전승인 신청 전에는 서류부터 챙겨두는 게 좋다. 신분증, 최근 한두 달치 급여명세서, 최근 2년치 W-2나 세금 신고서, 2~3개월치 은행 계좌 내역서가 기본으로 요구된다. 자영업자라면 손익계산서나 1099 소득 증빙이 추가로 필요할 수 있다. 서류를 미리 정리해두면 오퍼를 넣을 때 승인이 늦어져 원하는 매물을 놓치는 상황을 줄일 수 있다.

다운페이먼트가 부담되면 조지아 드림 프로그램을 확인해보자. 신용점수 640 이상, 최소 1000달러 자기 부담으로 최대 1만 달러에서 1만2500달러까지 무이자 지원을 받을 수 있다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니다. 계약 전 전문가 상담을 권한다.