디트로이트 시내와 인근 오클랜드카운티를 놓고 비교하는 문의가 많다. 두 지역의 집값 차이가 크기 때문이다.

레드핀 기준 2026년 5월까지 3개월간 디트로이트 시내 중위 매매가는 10만 달러였다. 전년 대비 4.1% 올랐다. 트라이카운티 집계를 보면 오클랜드카운티의 중위가는 39만 5000달러다. 같은 메트로 안에서도 차이가 네 배 가까이 난다.

한 가정이 오클랜드카운티에서 39만 5000달러 집을 알아본다고 가정해보자. 30년 고정 6.6%로 계산하면 다운 3.5%인 1만 3825달러를 넣을 때 월 2434달러다. 20%인 7만 9000달러를 채우면 2018달러로 줄어든다.

디트로이트 시내는 상황이 다르다. 10만 달러 주택이라면 다운 3.5%는 3500달러에 불과하다. 월 상환액도 616달러 선이다. 진입 문턱은 낮지만 매물의 상태와 지역별 편차가 크다는 점은 감안해야 한다.

FHA와 컨벤셔널 대출도 비교해보자. 신용점수가 낮다면 FHA가 진입장벽이 낮다. 신용점수가 높다면 컨벤셔널이 유리하다. PMI 부담이 다르기 때문이다.

미시간 주 평균 실효 재산세율은 약 1.28%다. 39만 5000달러 주택이면 연 5056달러, 월 421달러다. 10만 달러 주택이면 연 1280달러, 월 107달러로 줄어든다. 카운티마다 세율 차이가 있으니 고지서는 직접 확인해야 한다.

다운페이먼트가 부담스럽다면 미시간 주택개발청(Michigan State Housing Development Authority, MSHDA)을 살펴보자. MI DPA Loan Program은 최대 7500달러까지 지원한다. 특정 236개 지역에서는 MI 10K DPA Loan Program으로 최대 1만 달러까지 늘어난다. 신용점수 640 이상이 조건이다. 매수가의 1%는 본인 부담이 필요하다.

승인률은 신용점수와 DTI가 가른다. 780점 이상은 30년 고정 평균금리가 6.59%다. 700점대는 6.91%다. 백엔드 DTI는 43% 이하가 기준이다. 주거비 비중인 프론트엔드 DTI는 28% 이하가 이상적이다.

사전승인은 매물을 보기 전에 받아두자. 클로징 전까지 새 대출이나 이직은 피해야 한다. 급여명세서와 세금신고서는 미리 정리해두자.

자금 출처도 확인 대상이다. 증여라면 증여확인서가 필요하다. 잔고가 갑자기 늘면 소명자료도 필요하다. 클로징 비용도 대출액의 2%에서 5% 정도 별도로 챙겨야 한다. 예비자금도 몇 달치 생활비만큼 남겨두면 심사에 유리하다.

웨인카운티와 매콤카운티도 함께 비교해볼 만하다. 트라이카운티 집계에서 웨인카운티 중위가는 23만 2000달러다. 매콤카운티는 27만 9000달러다. 오클랜드카운티보다 낮아 진입 문턱이 상대적으로 낮다.

디트로이트 시내 매물은 리모델링이 필요한 경우가 많다. FHA 203k 같은 리노베이션 대출을 함께 알아보는 것도 방법이다. 공사비까지 대출에 포함할 수 있어서다.

에스크로 계좌도 알아두어야 한다. 재산세와 보험료를 매달 적립하는 계좌다. 클로징 때 몇 달치를 한번에 넣어야 한다. 감정가가 계약가보다 낮게 나오는 어프레이절 갭도 변수다. 차액을 현금으로 채워야 하니 미리 계산해두면 안전하다.

미시간에는 자가주택에 적용되는 재산세 감면 제도인 프린서펄 레지던스 익젬션(Principal Residence Exemption)도 있다. 실거주 요건을 충족하면 학교 운영세 일부가 면제돼 실제 부담이 줄어든다.

예산을 짤 때는 다운페이먼트, 클로징 비용, 예비자금을 따로 나눠서 계산해야 한다. 세 항목을 합쳐서 생각하면 자금이 부족해지는 경우가 많다.

오클랜드카운티는 한인 가정이 많이 찾는 학군이 몰려 있다. 학군 경계는 바뀔 수 있으니 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되 배정 학교는 직접 확인해야 한다. 타주에서 온다면 재산세와 보험료 차이를 미리 계산해두는 편이 좋다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 대출과 세무 전문가와 상담해보길 권한다.