브롱스에서 오래 렌트로 지내던 한 가정이 최근 매매 쪽을 진지하게 알아보기 시작했다. 매달 렌트비로 나가는 돈이 상당한데, 이 돈이면 모기지를 감당하는 게 낫지 않겠냐는 생각이 계기였다. 실제 시장을 살펴보면 이 판단이 맞아떨어지는지는 지역 안에서도 차이가 크게 갈린다.

Zillow 기준 브롱스 카운티의 중위 주택가치는 49만 2741달러이며, 지난 1년 사이 5.2% 올랐다. 렌트는 Zumper 집계로 평균 3200달러이고, 지난 1년 사이 9%나 뛰었다. 1베드룸 기준으로는 2200달러대 후반에서 형성되는 매물이 많다. 집값보다 렌트비가 훨씬 빠르게 오르고 있는 것이 최근 흐름이다.

price-to-rent ratio로 계산하면 이 흐름이 더 뚜렷하게 보인다. 집값을 1년치 렌트비로 나눈 값인데, 브롱스는 평균 렌트 기준으로 13배 정도가 나온다. 15배 아래면 매매가 상대적으로 유리한 쪽으로 보는 기준인데, 브롱스는 그보다도 낮다. 렌트비가 워낙 빠르게 오르다 보니, 매매가 대비 렌트 부담이 뉴욕시 다른 자치구보다 오히려 무거워진 셈이다.

다만 브롱스 안에서도 사정이 다르다. 리버데일처럼 학군이 안정적이고 조용한 쪽은 매매가가 자치구 평균보다 높게 형성돼 있고, 반대로 접근성이 좋은 매물이 상대적으로 저렴하게 나오는 지역도 섞여 있다. 학군을 보고 들어오는 가정이라면 GreatSchools나 Niche에서 관심 있는 주소의 배정 학교 등급을 직접 확인해 보는 것이 필요하다. 학군 경계는 생각보다 자주 바뀐다.

매매로 넘어가려면 다운페이먼트 여력부터 점검해야 한다. 20% 기준이면 9만 8000달러 안팎이 필요한데, 이 목돈을 마련했는지에 따라 매달 페이먼트가 크게 달라진다. 뉴욕시는 콘도나 코업 매매 시 별도의 클로징 비용과 관리비가 붙는 경우가 많으므로, 매물별로 실제 월 부담을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 뉴욕주 재산세와 보험료는 자치구와 건물 형태에 따라 차이가 크기 때문에 개별 확인이 필요하다.

브롱스 남쪽의 오래된 아파트 밀집 지역은 렌트 상승 속도가 특히 가파른 편이고, 리버데일이나 페럼 베이처럼 상대적으로 조용한 쪽은 매매가가 높은 대신 렌트비 상승폭이 완만하다. 같은 자치구 안에서도 어느 쪽을 보느냐에 따라 렌트와 매매 사이의 계산이 크게 달라진다.

매매로 넘어갈 때는 클로징 비용과 관리비까지 더해 몇 년을 살아야 그 비용을 회수하는지도 계산해 봐야 한다. 렌트비가 빠르게 오르는 지역일수록 회수 기간이 짧아지는 경향이 있지만, 코업이나 콘도는 매물마다 관리비 차이가 커서 매달 실제 부담이 크게 달라질 수 있다. 매물별로 관리비 명세를 미리 확인해 보는 것이 필요하다.

참고할 기준 하나는 주거비가 월 소득의 30%를 넘지 않아야 한다는 것이다. 렌트비가 빠르게 오르는 브롱스에서는 이 기준을 넘기는 가구가 늘고 있다는 지적도 나온다. 매매로 넘어갈 때도 모기지 페이먼트와 관리비, 재산세를 모두 더해 같은 기준으로 점검해 보는 것이 필요하다. 소득 대비 부담을 먼저 계산해야 렌트와 매매 중 어느 쪽이 실제로 감당 가능한지 보인다.

대출 상품도 확인해야 한다. 다운페이먼트가 20%에 못 미쳐도 접근 가능한 상품이 있지만, 이 경우 모기지 보험료가 매달 추가로 붙는다. 코업은 별도로 이사회 승인 절차가 있는 경우가 많아 대출 승인과 별개로 시간이 더 걸릴 수 있다는 점도 미리 알아두는 것이 좋다.

거주 계획도 판단을 가른다. 앞으로 오래 브롱스에 머물 생각이라면 지금처럼 렌트비가 빠르게 오르는 시기에는 매매 쪽 계산이 유리해질 여지가 있다. 반면 몇 년 안에 다른 지역으로 옮길 가능성이 있다면 클로징 비용을 감안했을 때 렌트가 여전히 부담이 적을 수 있다. 렌트비 인상이 계기가 됐다면, 그 숫자를 지역 내 편차와 함께 놓고 다시 계산해 보는 것이 순서로 보인다.

이 내용은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.