은퇴를 앞두고 부업 삼아 집 한 채를 렌트로 놓기로 한 가정의 경우를 따라가 보겠다. 살던 집을 팔지 않고 렌트로 돌려 매달 고정 수입을 만들어보려는 계획이었다. 처음 하는 일이라 순서부터 정리해서 하나씩 밟아나갔다.

가장 먼저 렌트비를 정했다. Zumper 자료로 2026년 6월 Madison 평균 렌트는 1675달러다. 전국 평균보다 275달러 낮은 수준이다. 지난 한 달간은 변동이 없었고 1년 전보다는 1퍼센트 내린 상태다. 이 가정은 이 평균치를 그대로 쓰지 않고, 같은 동네의 비슷한 침실 개수 매물을 몇 개 골라 직접 비교해 최종 금액을 정했다.

이 가정은 정확한 금액을 잡기 위해 같은 동네에서 침실 개수가 같은 매물을 네다섯 개 골라 표로 정리해 비교했다. 온라인 평균치는 시 전체를 뭉뚱그린 숫자라 실제 동네 시세와는 차이가 날 수 있어서다. 렌트비를 너무 높게 잡아 공실이 길어지면 그 손실이 렌트비를 조금 낮추는 것보다 클 수 있다는 점도 감안했다.

렌트비를 정한 다음에는 광고를 올렸다. Zumper와 Zillow Rental Manager 두 곳에 사진과 설명을 올리고, 렌트비와 보증금, 반려동물 허용 여부를 명확히 적었다. 조건을 미리 밝혀두니 헛걸음하는 문의가 줄었다.

문의가 들어오면서부터는 세입자 스크리닝을 진행했다. 신용점수와 소득증빙, 이전 렌트 히스토리 세 가지를 순서대로 확인했다. 소득은 렌트비의 세 배 이상인지를 기준으로 삼았고, 이전 집주인에게 전화해 렌트비를 밀린 적이 있는지도 물어봤다. 이 단계를 거치고 나서야 마음에 드는 세입자 한 명을 최종으로 골랐다.

신청서를 받을 때는 정부 발급 신분증 사본, 최근 두 달치 급여명세서, 이전 집주인 연락처를 함께 요청했다. 서류를 갖춰 받으니 판단 기준이 훨씬 분명해졌다.

다음은 리스 계약서 작성이었다. 렌트비와 납부일, 보증금 액수, 계약 기간, 유지보수 책임 소재, 반려동물 규정을 하나하나 문서로 남겼다. 은퇴 후 정기 수입을 계획한 만큼, 렌트비 자동이체 조항도 계약서에 넣어두었다.

계약서에 서명했다고 이 가정의 역할이 끝난 것은 아니었다. 위스콘신주에서도 난방, 배관, 전기 같은 기본 설비를 정상 작동 상태로 유지할 의무가 집주인에게 있다. 입주 전 상태 점검표를 만들어 세입자와 함께 집 구석구석을 기록해 두었고, 이 기록 덕분에 나중에 보증금 정산에서 다툴 일이 없었다.

보증금과 관련해서는 위스콘신주에 상한액 규정이 없다. 다만 세입자가 집을 넘겨준 뒤 21일 안에 공제 내역서와 함께 반환해야 한다. 이 기한을 넘기면 보증금 전액을 돌려줘야 하고, 법원이 부당 공제액의 두 배와 소송 비용까지 물릴 수도 있다.

렌트비가 밀리는 상황도 미리 알아두었다. 위스콘신주는 5일짜리 납부 또는 퇴거 통지를 먼저 보내야 한다. 이 기간 안에 밀린 돈을 내면 계약은 그대로 유지된다.

이렇게 순서를 지켜 진행한 결과 첫 렌트 계약까지 큰 문제 없이 마무리됐다.

이 가정처럼 다른 주에서 위스콘신으로 옮겨 온 경우라면 재산세와 겨울철 난방비 부담이 이전 주와 다를 수 있다는 점도 함께 감안해야 한다. 렌트비 수입만 보고 판단하기보다 재산세, 보험료, 유지보수 비용까지 더한 뒤 실제로 손에 남는 금액을 다시 계산해 보는 편이 현실적이다. 투자 목적으로 접근할 때는 시세가 계속 오를 것이라 단정하지 말고, 공실이나 수리 비용 같은 변수도 함께 감안하는 것이 좋다. 매디슨은 대학 도시라는 특성상 학기 초에 문의가 몰리는 편이니, 광고를 올리는 시점을 학기 시작 전으로 잡아두면 공실 기간을 줄이는 데 도움이 된다.

다만 세금이나 계약 세부 조항은 상황마다 달라질 수 있으므로, 여기 담은 내용은 일반 정보로 참고하고 실제 계약 전에는 변호사나 부동산 전문가와 상담해 보기 바란다.