매디슨으로 이직하면서 집을 살지 렌트로 지낼지 고민하던 한 가정이 있었다. 예산은 대략 정해져 있었고, 이사까지 남은 시간은 두 달 남짓이었다. 이 가정이 실제로 어떤 계산을 거쳤는지 따라가 보면 매디슨 시장의 특징이 그대로 드러난다.

먼저 이 가정이 확인한 것은 price-to-rent ratio, 매매가 대비 렌트비 비율이었다. 집값을 1년치 렌트비로 나눈 숫자로, 낮을수록 매매가, 높을수록 렌트가 유리한 쪽으로 기운다. Zillow 기준 매디슨의 중위 주택가치는 41만 3037달러이고, 지난 1년 사이 2.2% 올랐다. Redfin이 집계한 최근 3개월 중위 매매가는 44만 5000달러로 조금 더 높게 나왔다. 렌트비는 Zumper 기준 평균 1675달러였고, 지난 1년 새 1% 올랐다. 연간 렌트비로 환산하면 2만 100달러이고, 41만 3037달러를 이 금액으로 나누면 20 정도가 나왔다.

20 정도면 매매와 렌트 사이 중립 구간에 가깝다. 어느 한쪽이 확실히 유리하다고 단정하기 어려운 숫자다. 그래서 이 가정은 다음 단계로 넘어갔다. 매달 나가는 돈을 직접 비교해본 것이다.

이직 시점에 맞춰 두 달 안에 결정을 내려야 했던 것도 이 가정에게는 부담이었다. 매매는 오퍼부터 클로징까지 보통 한 달 이상 걸리고, 매디슨처럼 경쟁이 있는 시장에서는 원하는 조건의 집을 바로 구하기 어려울 수 있다. 시간에 쫓기며 무리하게 매매를 진행하기보다, 우선 렌트로 자리를 잡고 여유를 가지고 다음 집을 알아보기로 한 것도 이 가정의 판단에 영향을 미쳤다.

41만 달러대 집을 20% 다운페이먼트로 사고 나머지를 30년 대출로 갚는다고 가정하면, 요즘 금리 수준에서 월 페이먼트는 렌트비 1675달러보다 상당히 높게 나온다. 위스콘신 주의 재산세율은 전국 평균보다 높은 편으로 알려져 있어서, 페이먼트 계산에 재산세를 반드시 포함해야 실제 부담이 보인다. 숫자로 짚어보면 이 가정의 고민이 이해된다. 41만 3037달러 집을 20% 다운페이먼트로 사면 대출 원금은 약 33만 달러다. 요즘 금리 수준에서 원리금만 계산해도 월 2200달러 안팎이 나오고, 재산세를 더하면 2600달러를 넘기는 경우도 있다. 렌트비 1675달러와 비교하면 매달 900달러 넘게 차이가 나는 셈인데, 다운페이먼트로 쓸 목돈이 넉넉하지 않았던 이 가정은 결국 렌트로 남는 쪽을 택했다.

이 가정의 선택이 모두에게 정답은 아니다. 판단은 두 가지에 달려 있다. 다운페이먼트로 쓸 목돈이 얼마나 준비되어 있는지, 그리고 이 도시에 얼마나 오래 머물 계획인지이다. 목돈이 충분하고 5년 이상 정착할 생각이라면, 매디슨처럼 집값이 완만하게 오르는 시장에서는 지금 매매로 넘어가는 것도 검토해볼 만하다. 반대로 거주 기간이 짧거나 향후 이사 가능성이 있다면, 초기 비용 부담이 큰 매매보다 렌트가 안전한 선택으로 보인다. 클로징 비용과 매도 수수료까지 감안하면 3년 미만 거주로는 매매 비용을 회수하기 어려운 경우가 많기 때문이다. 결국 이 가정처럼 예산과 시간이 모두 빠듯하다면, 첫 판단은 렌트로 시작하고 여유가 생겼을 때 매매를 다시 검토하는 순서가 무리 없는 방법으로 보인다.

매디슨 안에서도 한인 가정들이 자주 찾는 지역은 학교 평가가 높은 쪽에 몰려 있는 편이다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로, 매매를 앞두고 있다면 해당 주소의 배정 학교를 GreatSchools 같은 곳에서 직접 확인해 보기 바란다.

정리하면 매디슨은 price-to-rent ratio만 놓고 보면 중립에 가까운 도시다. 이런 경우일수록 다운페이먼트 준비 상황과 거주 계획이 판단을 가르는 결정적인 기준이 된다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약이나 대출을 앞두고 있다면 부동산 전문가와 상담해 보기 바란다.