최근 시장을 보면 빌링스에서도 은퇴를 앞두고 주택 규모를 줄이려는 움직임이 늘고 있다. 상담했던 한 가정은 옆집 마당의 큰 나무 가지가 자기 집 지붕 쪽으로 넘어와 몇 달째 신경전을 벌인 뒤, 단독주택 관리 자체에 지쳤다고 밝혔다. 이런 사례를 계기로 콘도나 타운홈을 알아보는 경우를 살펴보자.

빌링스의 단독주택 중위가는 2025년 11월 기준 37만 달러에서 40만 달러 사이로 형성돼 있다. 타운홈은 중위 리스팅가 35만 7000달러 선이고, 콘도는 20만 달러에서 30만 달러대, 중위 리스팅가 기준으로는 23만 1000달러 정도다. 단독주택과 콘도 사이에 10만 달러 넘는 차이가 나는 셈이라, 다운사이징으로 확보할 수 있는 자금이 상당하다.

난방비를 보면 몬태나는 겨울이 길고 춥지만, 노스웨스턴 에너지 요금 자체는 전국 평균보다 낮게 형성돼 있다. 2025년 1월 기준 전기요금은 월평균 123달러로 전국 평균 134달러보다 낮고, 가스요금은 월평균 82달러로 전국 평균 254달러에 비하면 크게 낮은 편이다. 다만 이는 주 전체 평균이며, 단독주택처럼 면적이 넓은 경우에는 이 평균보다 더 나갈 수 있다.

재산세는 옐로스톤 카운티 기준 실효세율 0.96%, 중위 연간 세액은 2825달러로 조사됐다. 2025년에서 2026년 세제 기준으로는 자가 거주 주택의 경우 시세 40만 달러까지는 0.76%, 그 초과분에는 1.10%에서 최대 1.90%까지 적용되는 구조다. 투자용이나 세컨하우스는 처음부터 1.9% 단일 세율이 적용된다는 점도 참고할 부분이다.

62세 이상이고 가구 소득이 4만 5000달러 미만이면 엘더리 홈오너 크레딧을 통해 최대 1150달러까지 환급받을 수 있다. 고정소득 상태의 노인이라면 PTAP, 즉 재산세 지원 프로그램을 통해 시세 41만 8000달러까지의 주택에 대해 30%에서 80%까지 세율을 낮출 수 있다. 2025년 12월부터는 새로운 호미스테드 익젬션(Homestead Exemption)도 신청 가능해져 2026년 세금부터 반영될 예정이다.

타운홈으로 옮기면 지붕이나 외벽 수리비가 HOA 예비비에서 나가지만, 예비비가 부족한 단지는 특별부과금이 갑자기 부과될 수 있다. 매물을 볼 때 단지의 재정 보고서를 요청해서 확인해보는 게 좋다. 겨울철 눈이 많이 오는 지역 특성상 제설이 관리비에 포함되는지 여부도 계약 전에 반드시 확인해볼 부분이다. 빌링스는 몬태나주에서 병원과 의료 인프라가 비교적 잘 갖춰진 지역이라, 정기적으로 병원을 오가야 하는 은퇴 가정이라면 이 점도 함께 고려할 만하다.

보험료 측면에서도 차이가 난다. 단독주택은 지붕과 마당 면적이 넓은 만큼 주택보험료가 콘도보다 높게 책정되는 경우가 많고, 콘도는 건물 외벽과 지붕 보험을 HOA가 공동으로 부담하는 대신 그 비용이 관리비에 포함돼 있다. 빌링스는 하이츠와 웨스트엔드처럼 지역에 따라 타운홈과 콘도 재고 자체가 다르게 형성돼 있어서, 원하는 생활권을 먼저 정한 뒤 매물을 비교해보는 게 효율적이다. 노스웨스턴 에너지는 2024년 7월 요금 조정을 신청해 2025년 6월 공청회를 거쳐 그해 11월과 12월에 최종 결정이 내려졌다. 요금이 조정되는 시기인 만큼, 매물을 볼 때는 판매자의 최근 청구서를 직접 요청해서 확인해보는 게 정확하다.

이런 감면 제도를 종합해보면, 몬태나는 재산세 부담이 다른 서부 주에 비해 낮은 편이고 감면 폭도 넓다. 다만 감면은 신청을 해야 적용되는 구조라, 자동으로 반영되지 않는다는 점은 유의해야 한다.

이웃과 갈등을 겪었던 그 가정은 결국 타운홈 쪽으로 방향을 잡았다. 단독주택보다는 관리 부담이 적으면서도 콘도보다 공간에 여유가 있다는 점이 결정 요인이었다. 세금과 감면 요건은 카운티와 소득 수준에 따라 달라질 수 있으니 신청 전에 몬태나주 세무국이나 전문가를 통해 다시 확인해보길 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니다.