샌디에이고 해안가 매물을 알아보던 한 가족이 클로징 직전 재산세와 보험료 견적을 받아보고는 예산을 다시 짜야 했던 사례를 최근 접했다. 집값 자체도 높지만, 재산세와 보험료가 맞물리면서 매달 실제로 나가는 금액이 예상보다 커지는 경우가 많기 때문이다.

샌디에이고 카운티 역시 캘리포니아 Prop 13 체계 안에 있다. 기본세율 1퍼센트에 학교 채권과 지역 부과금이 더해져 매입 시점 실제 부담률은 대략 1.15에서 1.2퍼센트 수준이며, 카운티 전체 실효세율은 장기 보유 주택 포함 평균 약 0.87퍼센트로 집계된다.

샌디에이고 중위 주택가격은 약 95만 달러 안팎이다. 1.15퍼센트를 적용하면 연간 재산세는 약 1만925달러 수준이고, 실제로는 9500에서 1만1000달러 사이에서 형성되는 경우가 많다. 해안가나 라호이아 같은 고가 지역이라면 이보다 훨씬 높아질 수 있다.

보험료는 캘리포니아 전체가 겪고 있는 보험 시장 경색 흐름을 그대로 반영한다. 샌디에이고 시내는 해안 지역이라 산불 위험이 상대적으로 낮지만, 동쪽 내륙 카운티와 가까운 교외 지역은 산불 리스크가 뚜렷하다. 이런 사정을 반영하면 연간 보험료는 약 1700에서 2000달러 선에서 형성되고, 신규 가입이 거절된 경우 캘리포니아 FAIR Plan을 활용하는 가구도 늘고 있다.

유지보수비는 집값의 1에서 1.5퍼센트를 기준으로 잡으면 연간 9500에서 1만4250달러가 필요하다. 여기에 콘도나 타운홈, 특히 최근 늘어난 마스터플랜 커뮤니티를 선택한다면 매달 200에서 400달러 안팎의 HOA비도 별도로 계산해야 한다.

세 항목과 HOA를 합산하면 연간 총 소유비용은 2만에서 3만 달러 사이에서 형성되는 경우가 흔하다. 모기지 상환액만 보고 예산을 짜면 실제 현금흐름과 큰 차이가 날 수 있어, 오퍼를 넣기 전에 반드시 전체 항목을 더해 계산해보는 절차가 필요하다.

인근 오렌지 카운티는 집값이 더 높은 대신 실효세율이 약 0.79퍼센트로 소폭 낮고, 리버사이드 카운티는 집값은 낮지만 신규 개발 단지의 특별부과금 때문에 실효세율이 1.5퍼센트를 넘는 경우도 있다. 단순히 세율만 비교하지 말고 카운티별 신규 개발 부과금 여부까지 함께 확인하는 것이 정확하다.

한인 가구라면 매입 직후 Homeowners Exemption을 신청해 연 70에서 100달러를 절감하는 것은 기본이고, 65세 이상 세대라면 Prop 19를 활용해 기존 주택의 낮은 과세평가액을 새 주택으로 이전할 수 있는지도 함께 검토해볼 만하다.