LA에서 집을 알아보기 시작하면 대부분 집값부터 계산합니다. 저도 그랬습니다. "100만 달러짜리 집이면 다운페이먼트는 얼마고, 모기지는 얼마일까?" 딱 여기까지만 생각했죠. 그런데 실제로 집을 산 지인들과 이야기를 나눠보니 진짜 무서운 건 집값이 아니라 집을 산 뒤 계속 나가는 돈이었습니다. 매달 내는 모기지야 예상이라도 하지만, 재산세와 보험료, 유지비까지 합치면 생각보다 부담이 훨씬 커집니다.

캘리포니아는 재산세 제도가 다른 주와 조금 다릅니다. 1978년 주민발의안 13(Proposition 13) 이후 기본 재산세율은 과세평가액의 1%를 기준으로 하고, 여기에 학교나 지역 개발을 위한 특별세가 더해집니다. 그래서 LA 카운티에서는 실제 부담이 대략 1.15~1.35% 정도 되는 경우가 많습니다.

예를 들어 100만 달러에 집을 샀다면 연간 재산세는 약 1만2천 달러 정도를 예상하면 크게 틀리지 않습니다. 월로 계산하면 약 1천 달러입니다. 그런데 재미있는 건 옆집은 비슷한 집인데도 재산세를 훨씬 적게 내는 경우가 있다는 점입니다. 이유는 간단합니다. 오래전에 집을 산 사람은 당시 구입 가격을 기준으로 과세되기 때문입니다. 그래서 같은 동네, 같은 크기의 집인데도 세금 차이가 몇 천 달러씩 나는 경우를 LA에서는 흔히 볼 수 있습니다.

요즘 들어 더 큰 고민거리는 보험입니다. 특히 2025년 초 대형 산불 이후 분위기가 완전히 달라졌습니다. 예전에는 별다른 문제 없이 가입하던 주택보험이 이제는 갱신을 거절당하는 사례도 늘었습니다. 산비탈이나 캐니언 근처 주택은 민간 보험회사가 아예 가입을 받지 않는 경우도 생기면서 캘리포니아 FAIR Plan으로 옮겨가는 집주인도 많아졌습니다.

보험료도 많이 올랐습니다. 일반적인 주택이라면 연간 1,500~2,000달러 정도였던 보험료가 지금은 2,000달러를 넘는 경우가 흔합니다. 산불 위험이 높은 지역은 3,000달러, 심지어 4,000달러 이상을 내는 사례도 있습니다. 집값은 비슷한데 주소 하나 때문에 보험료가 두 배 가까이 차이 나는 일도 있습니다.

그리고 많은 분들이 가장 쉽게 놓치는 것이 유지보수 비용입니다. 집은 사는 순간부터 계속 돈이 들어갑니다. 에어컨이 고장날 수도 있고, 지붕을 수리해야 할 수도 있고, 배관이나 전기 문제도 언제든 생길 수 있습니다. 특히 LA는 1920년대부터 1960년대에 지어진 오래된 주택이 많아서 예상보다 수리비가 자주 발생합니다.

부동산 전문가들은 보통 집값의 1~2%를 매년 유지비로 생각하라고 이야기합니다. 100만 달러짜리 집이라면 연간 1만~2만 달러 정도입니다. 처음에는 너무 많은 것 아닌가 싶었는데, 막상 오래된 집을 소유한 분들과 이야기해 보면 "생각보다 맞는 계산"이라는 말을 자주 듣게 됩니다.

콘도나 타운하우스를 구입할 계획이라면 HOA 비용도 반드시 확인해야 합니다. 단지에 따라 월 300달러 정도인 곳도 있지만, 수영장과 피트니스센터, 경비 서비스가 잘 갖춰진 곳은 월 600~700달러를 넘는 경우도 적지 않습니다. 이 비용도 은행이 DTI를 계산할 때 포함하기 때문에 생각보다 영향이 큽니다.

제가 요즘 집을 보러 다니는 분들에게 꼭 드리는 말이 하나 있습니다. "집 내부만 보지 말고 주소부터 확인하세요." 같은 LA라도 컬버시티나 버뱅크처럼 산불 위험이 상대적으로 낮은 지역은 보험 가입도 쉽고 보험료 부담도 안정적인 편입니다. 반대로 산비탈이나 화재 위험지역은 집값보다 보험료 때문에 고민하는 경우가 점점 늘고 있습니다.

또 하나 알아두면 좋은 것이 홈스테드 익셈션(Homeowners' Exemption)입니다. 자가 거주 주택은 일정 금액의 과세평가액 공제를 받을 수 있고, 일정 조건에서는 Proposition 19를 통해 기존 집의 재산세 기준을 새 집으로 이전할 수 있는 경우도 있습니다. 해당되는 분이라면 꼭 확인해 볼 만한 제도입니다.

결국 LA에서 집을 산다는 것은 단순히 매매가격만 계산하는 일이 아닙니다. 재산세, 보험료, HOA, 유지보수비까지 모두 더해야 비로소 진짜 집값이 보입니다. 집값만 보고 "이 정도면 살 수 있겠다"라고 생각했다가, 막상 매달 빠져나가는 비용을 보고 당황하는 경우를 주변에서 정말 많이 봤습니다. 내 집 마련은 계약하는 순간 끝나는 것이 아니라, 그 집을 오래 유지하며 살아가는 과정이라는 점을 꼭 기억해야 할 것 같습니다.