LA에서 집을 알아보면서 가장 많이 바뀐 생각이 하나 있습니다. 처음에는 집값만 보고 계산했습니다.

"100만 달러면 다운페이 얼마, 모기지는 얼마" 정도만 생각했는데, 막상 주변에서 집을 산 사람들과 이야기를 해보니 진짜 부담은 매달 빠져나가는 보유 비용이더군요. 특히 최근에는 보험료가 크게 오르면서 예전과는 완전히 다른 계산이 필요해졌다는 이야기를 자주 듣습니다.

캘리포니아는 다른 주와 달리 재산세 체계가 비교적 예측 가능한 편입니다. 1978년 주민발의안 13(Proposition 13) 이후 기본 재산세율은 과세평가액의 1%로 제한되고, 여기에 학교나 지역 개발을 위한 지방채 세금이 더해져 실제 부담이 결정됩니다. LA 카운티에서는 대체로 실효세율이 1.15~1.35% 정도로 형성되는 경우가 많습니다.

현재 LA시 중위 주택 가격이 약 100만 달러 수준이라고 보면 재산세는 연간 약 1만2천 달러 정도를 예상하면 크게 틀리지 않습니다. 물론 오래전 집을 산 이웃은 훨씬 적은 세금을 내는 경우가 많습니다. 과세 기준이 현재 시세가 아니라 구입 당시 평가액을 중심으로 유지되기 때문입니다. 같은 블록에 있는 비슷한 집인데도 재산세 차이가 몇 천 달러씩 나는 이유가 바로 이것입니다.

요즘 가장 큰 변수는 단연 보험료입니다. 2025년 초 팰리세이즈와 이튼 지역 대형 산불 이후 분위기가 확실히 달라졌습니다. 예전에는 비교적 쉽게 가입할 수 있었던 화재보험이 이제는 갱신 자체를 거절당하는 사례도 적지 않습니다. 산비탈이나 캐니언 인근 주택은 민간 보험 대신 캘리포니아 FAIR Plan으로 이동하는 경우도 늘었고, 보험료 역시 크게 뛰었습니다.

평지에 위치한 일반 단독주택이라면 연 1,500~2,200달러 정도에서 가입하는 사례를 볼 수 있지만, 산불 위험이 높은 지역은 2,500달러는 물론 4,000달러 이상을 부담하는 경우도 있습니다. 같은 LA라도 주소 하나 차이로 보험료가 두 배 가까이 달라질 수 있다는 말이 괜한 이야기가 아니었습니다.

그리고 생각보다 자주 놓치는 부분이 유지보수 비용입니다. 집은 시간이 지날수록 계속 돈이 들어갑니다. 지붕, 배관, 전기, 에어컨, 외벽 페인트까지 어느 것 하나 영원한 것은 없습니다. 일반적으로 집값의 1~2% 정도를 유지비로 잡는데, LA에는 1920~1960년대에 지어진 오래된 주택이 많다 보니 현실적으로는 1.5~2% 정도를 예상하는 것이 마음 편합니다. 100만 달러짜리 집이라면 연간 1만5천~2만 달러 정도는 유지비 예산으로 생각해 두는 편이 안전합니다.

콘도나 타운하우스를 구입한다면 HOA 비용도 무시하기 어렵습니다. 건물 시설과 지역에 따라 월 300달러 정도인 곳도 있지만, 수영장이나 피트니스 시설, 보안 서비스가 잘 갖춰진 단지는 700달러 이상인 곳도 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

개인적으로 LA에서 집을 살 계획이라면 집 내부만 보는 것보다 먼저 주소를 산불 위험 지도에서 확인해 보는 습관을 들이는 것이 좋다고 생각합니다. 컬버시티나 버뱅크처럼 세금 구조는 비슷해도 산불 위험도가 낮은 지역은 보험료 부담이 훨씬 안정적인 경우가 많기 때문입니다.

또 하나 꼭 챙길 것이 홈스테드 익셈션입니다. 자가 거주자는 과세평가액에서 일정 금액을 공제받을 수 있고, 55세 이상이거나 재난으로 주택을 잃은 경우에는 Proposition 19를 통해 기존 과세평가액을 새로운 집으로 이전할 수 있는 제도도 활용할 수 있습니다.

결국 LA에서 집을 산다는 것은 매매 가격만 계산해서는 안 된다는 걸 점점 실감합니다. 재산세 약 1만2천 달러, 보험료 2천~4천 달러, 유지보수비 1만5천 달러 이상을 합치면 연간 3만 달러 안팎의 보유 비용이 발생하는 경우가 적지 않습니다. 집값만 보고 "살 수 있겠다"라고 판단했다가 매달 예상보다 큰 고정지출에 놀라는 일이 없도록, 계약 전에는 반드시 세금과 보험, 유지비까지 함께 계산해 보는 것이 가장 현실적인 내 집 마련의 첫걸음이라고 느꼈습니다.