LA에서 요즘 자주 나오는 이야기가 "뉴스보면 엘에이 비싸다고 사람들이 계속 떠난다는데, 왜 집값과 렌트비는 안 떨어지지?"

상식적으로 생각하면 인구가 줄어들면 주택 수요가 감소해 집값도 내려가야 맞습니다. 하지만 LA는 이러한 시장의 상식을 비웃기라도 하듯 높은 렌트와 집가격이 유지되고 있습니다. 최근 통계에 따르면 지난 2025년도에 LA 시에서만 약 1만 명이 떠났고, LA 카운티 전체로는 6만 2천 명이 넘는 인구가 감소했습니다.

그런데도 주택 가격과 렌트비는 여전히 미국 최고 수준이라고 합니다. 도대체 누가 이 비싼 집들을 계속 지탱하고 있는 걸까요? 이 아이러니를 이해하려면 구체적인 시장 가격과 그 이면의 세 가지 구조적 비밀을 들여다봐야 합니다.

떠나는 사람과 들어오는 사람의 '경제력 격차'

답은 생각보다 단순합니다고 합니다. 떠나는 사람과 새롭게 진입하는 사람의 경제력의 수준이 다르기 때문입니다.

LA를 떠나는 사람들 상당수는 치솟는 주거비를 감당하지 못한 중산층 이하의 렌트 거주자들입니다. 이들은 더 나은 생활비를 찾아 텍사스, 네바다, 애리조나 등지로 이동합니다. 반면 그 빈자리를 채우는 이들은 고소득 전문직 종사자, 빅테크 및 미디어 기업의 원격 근무자, 그리고 자본력을 갖춘 국내외 투자자들입니다.

결국 단순 인구 숫자는 줄어들었을지 몰라도, 시장에 남아있는 주택 수요자들의 평균적인 구매력과 지불 용의는 훨씬 높아졌습니다. 더 비싼 가격을 감당할 수 있는 이른바 '부유한 소수'가 기존 거주자들을 대체하는 젠트리피케이션(Gentrification)이 도시 전체 규모로 일어나고 있는 셈입니다.

LA 부동산 시장의 문제는 만성적인 공급 부족

수십 년 동안 주택 공급은 인구 변화나 가구 분화 속도를 따라가지 못했습니다. 까다로운 개발 규제와 복잡한 건축 허가 절차, 캘리포니아 특유의 엄격한 환경 규제(CEQA), 그리고 인근 주민들의 반대(NIMBY)까지 겹치면서 새 아파트 단지 하나를 짓는 데 엄청난 시간과 비용이 소모됩니다. 여기에 고공행진하는 건축 자재비와 인건비는 공급 가뭄에 기름을 부었습니다.

이로 인해 현재 LA의 실제 주거 비용은 상상을 초월하는 수준을 기록하고 있습니다.

[2026년 기준 LA 주택 시장 주요 지표]

도시 주택 중간 매매 가격: 약 $970,000 ~ $1,025,000

시내 평균 월세(렌트비): 약 $2,200 ~ $2,500 (1베드룸 기준)

주요 선호 지역 중간 렌트비: 컬버시티(Culver City) 약 $3,150, 산타모니카(Santa Monica) 약 $3,500

단순히 방 한 칸짜리 아파트에 살려고 해도 매달 $2,200-$3,500 수준의 돈을 월세로 지불해야 하는 것이 지금 LA의 현실입니다. 사람이 일부 떠난다고 해서 남는 집이 쌓이는 게 아니라, 이미 턱없이 부족한 주택 매물을 두고 소수의 자산가들이 여전히 치열한 경쟁을 벌이고 있습니다.

매물을 잠그는 '모기지 금리의 덫'

또 하나의 결정적인 거시경제적 요인은 기존 집주인들이 집을 매물로 내놓지 않는다는 점입니다.

팬데믹 시기 전후로 3%대의 초저금리 고정 모기지(주택담보대출)를 받아 집을 산 기존 소유주들은 현재 6~7%대를 오르내리는 고금리 환경에서 집을 팔 이유가 전혀 없습니다. 지금 살던 집을 팔고 다른 집으로 이사하는 순간, 훨씬 더 비싼 이자를 내고 대출을 다시 받아야 하기 때문입니다.

이로 인해 시장에 나와야 할 기존 주택 매물이 완전히 잠겨버리는 '매물 잠김 효과(Lock-in Effect)'가 발생했습니다. 살 사람은 줄었을지언정 살 수 있는 물건 자체가 그보다 훨씬 더 빠른 속도로 사라지니, 가격은 떨어지지 않고 버티거나 오히려 오르게 됩니다.

한때 로스앤젤레스는 꿈을 찾아오는 기회의 땅이었습니다. 할리우드의 영화 산업, 음악, 그리고 전 세계 이민자들이 모여들어 자수성가를 꿈꾸던 역동적인 도시였습니다.

하지만 지금의 LA는 점점 차가운 자본의 도시로 변모해가고 있습니다. 젊은 예술가와 스타트업 창업가들은 숨 막히는 렌트비를 견디지 못해 쫓기듯 짐을 싸고 있으며, 성실하게 일하던 중산층 가정마저 도시 외곽이나 타 주로 밀려나고 있습니다. 그리고 그 화려한 공백은 고소득 자산가들의 자본으로 채워집니다.

LA의 인구 감소가 당장 집값 폭락으로 이어질 것이라 기대했던 이들에게 시장은 차가운 수치로 답하고 있습니다. 문제는 사람이 아니라 '살 수 있는 집'의 부족이라는 점을 말이죠. 이 아이러니 속에서 가장 씁쓸한 사실은, 지금 LA에서 가장 빠르게 사라지고 있는 것이 인구 숫자가 아니라 평범한 사람들이 이 도시에서 내 집을 가질 수 있다는 '희망' 그 자체일지도 모른다는 점입니다.