뉴올리언스의 오래된 단독주택은 습기를 피하려고 1층을 높이 띄운 구조가 많다. 이런 집에서 수십 년을 산 한 부부는 최근 계단 오르내리기가 눈에 띄게 힘들어졌다고 했다. 익숙한 동네를 떠나기 싫은 마음과 부딪히는 부분이라, 쉽게 결론이 나지 않는 고민이었다. 이런 경우 단독주택을 유지하되 개조를 하는 방법과 아예 콘도나 타운홈으로 옮기는 방법을 나란히 놓고 비교해보는 것이 도움이 된다.

가격을 먼저 보면, 뉴올리언스는 콘도와 단독주택의 가격 차이가 다른 도시만큼 크지 않다. 콘도 중위가격은 35만7250달러, 단독주택은 36만7000달러로 그 차이가 1만 달러 정도에 그친다. 전체 시장으로 봐도 최근 3개월 기준 중위 판매가는 35만 달러 안팎으로, 콘도로 옮긴다고 해서 목돈이 크게 남는 구조는 아니라는 점은 유리한 조건이라 보기 어렵다. 다만 매물 구성을 보면 전체의 93퍼센트가 단독주택이고 콘도는 6퍼센트, 타운홈은 1퍼센트에 불과해 선택지 자체가 넓지 않다는 점도 함께 감안해야 한다.

관리비 쪽에서는 콘도가 확실히 불리해지는 지점이 있다. 뉴올리언스에서 HOA, 단지 관리비가 있는 매물의 중위 월 관리비는 500달러에 이른다. 계단 없는 구조와 습기 관리, 외벽 유지보수를 관리 회사에 맡기는 대가로 매달 상당한 금액을 지불하는 셈이다.

냉방비도 무시할 수 없다. 뉴올리언스는 여름 냉방비가 전체 전기요금의 절반을 넘는 경우가 흔하다. Entergy 기준 요금은 킬로와트시당 12센트에서 16.5센트 사이, 중간값은 13.8센트 수준이다. 계단이 많은 큰 집을 그대로 유지하면 냉방해야 할 면적도 그만큼 넓어진다는 점을 함께 고려해야 한다.

재산세는 뉴올리언스가 속한 올리언스 패리시, 카운티에 해당하는 행정구역 기준으로, 자가 거주 주택은 시장가치 중 처음 7만5000달러를 면제해주는 호미스테드 익젬션이 적용된다. 65세 이상이면서 연 소득이 10만2700달러를 넘지 않으면 평가액을 지금 수준에서 동결해주는 특별 사정 레벨, Special Assessment Level도 신청할 수 있다. 다만 이 제도는 평가액만 묶어둘 뿐 세율 자체를 고정하는 것은 아니라서, 세율이 오르면 세금도 함께 오를 수 있다는 점은 유리한 면과 불리한 면을 함께 놓고 봐야 할 부분이다.

뉴올리언스에는 계단 없이 한 층으로만 이뤄진 샷건하우스 스타일의 단독주택도 많다. 지금 사는 집이 계단이 힘들다면, 꼭 콘도로 옮기지 않더라도 이런 단층 구조의 단독주택으로 갈아타는 방법도 있다. 앞서 본 것처럼 콘도와 단독주택의 가격 차이가 크지 않은 뉴올리언스 시장 특성상, 굳이 콘도의 높은 관리비를 감수하지 않아도 되는 선택지가 될 수 있다.

액티브시니어 커뮤니티, 55세 이상 입주 조건의 단지도 뉴올리언스 인근에서 늘어나는 추세다. 이런 단지는 대개 단층 설계에 계단이 없고, 조경과 외벽 관리까지 관리비 안에 포함돼 있어 계단과 마당 관리를 동시에 해결하고 싶은 분들에게 맞는 선택지다. 다만 침수 위험이 있는 지대인지, 홍수보험 가입이 필요한 구역인지는 매물마다 다르므로 계약 전 반드시 확인해야 한다.

뉴올리언스는 습도가 높아 에어컨 필터를 자주 갈아줘야 하고, 배관과 목조 구조물의 부식도 다른 지역보다 빠른 편이다. 단독주택을 오래 유지하기로 했다면 이런 유지보수 비용도 냉방비와 함께 매년 예산에 넣어두는 것이 현실적이다. 콘도는 이런 부분을 관리비 안에서 처리해주지만, 그 대가로 매달 500달러에 가까운 고정비를 감수해야 한다는 점은 다시 한번 짚어둘 만하다.

계단이 힘들다고 무조건 집을 줄이는 것이 정답은 아니다. 뉴올리언스처럼 콘도와 단독주택의 가격 차이가 작은 곳에서는 오히려 1층 구조의 단독주택으로 갈아타는 선택지도 함께 살펴볼 만하다. 세금과 관리비 제도는 패리시마다 다를 수 있으므로, 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.