어바인에서 단층 주택을 찾아 다니던 한 부부는 우드브릿지든 터틀록이든 원하는 동네에서 단층 매물을 찾기가 쉽지 않다는 걸 금방 알게 됐다. 어바인은 계획도시 특성상 대부분 신축 단독주택이 2층 이상으로 지어져 있고, 단층 매물은 오래된 구역 일부에만 남아 있는 경우가 많다. 그래서 이 부부는 자연스럽게 콘도나 타운홈 쪽으로 눈을 돌리게 됐다.

가격을 보면 사정이 뚜렷하게 갈린다. 2026년 8월 기준 어바인 단독주택 매물의 중위 호가는 249만 8500달러인 반면, 최근 6개월간 팔린 콘도와 타운홈의 중위가는 125만 달러였다. 같은 시 안에서도 어느 쪽 커뮤니티인지에 따라 사정이 다르지만, 단독주택과 콘도·타운홈 사이 격차는 대체로 100만 달러를 넘는다고 보면 된다.

냉난방비는 서던캘리포니아 에디슨(SCE) 관할 지역답게 다른 오렌지카운티 도시들과 비슷하게 움직인다. 2025년 10월 요금 인상 이후 월 500킬로와트시를 쓰는 가정의 평균 청구서는 171달러 17센트에서 193달러 23센트로 올랐다. 겨울철 소캘가스(SoCalGas) 난방비도 지난겨울 65달러였던 청구서가 올겨울 160달러 수준으로 뛸 수 있다. 어바인은 신축 단독주택 자체가 면적이 큰 편이라 이 인상분을 그대로 체감하는 폭도 크다.

콘도나 타운홈으로 옮기면 HOA비가 새로 생기는데, 어바인은 마스터 플랜 커뮤니티 특성상 조경과 공용 수영장, 클럽하우스가 잘 갖춰진 곳이 많아 인근 오렌지카운티 평균보다 HOA비가 높게 형성된 커뮤니티도 적지 않다. 기본형 콘도·타운홈은 월 150달러에서 400달러, 수영장이나 클럽하우스가 있는 중급 커뮤니티는 월 300달러에서 600달러 수준이 일반적인 범위다. 같은 어바인 안에서도 커뮤니티마다 HOA비 편차가 크기 때문에 매물별로 직접 확인하는 게 필요하다.

재산세 쪽에서는 55세 이상이면 Prop 19(프로포지션 19)를 활용할 수 있다. 지금 사는 집의 낮은 과세 평가액을 캘리포니아 내 다른 주택으로 그대로 옮길 수 있는 제도로 평생 세 번까지 쓸 수 있다. 캘리포니아 재산세는 기본적으로 평가액의 1%지만 지역 채권과 특별부담금이 더해져 실제로는 1.1%에서 1.3% 수준으로 계산되는 경우가 많은데, 어바인처럼 집값 자체가 높은 지역에서는 이 차이가 절대 금액으로 상당히 크게 나타난다.

타주에서 어바인으로 옮겨 오는 경우라면 집값 수준 자체가 다른 만큼 재산세 절대 금액도 이전 거주지와 크게 차이 날 수 있다는 점을 감안해야 한다. 재산세율만 비교하면 캘리포니아가 낮아 보일 수 있지만, 집값이 높은 어바인에서는 같은 세율이라도 실제 납부액이 상당히 클 수 있다. 같은 동네 안에서도 신축 커뮤니티인지 오래된 구역인지에 따라 HOA비와 관리 수준이 다르므로, 매물을 좁힐 때는 가격뿐 아니라 커뮤니티 단위로 비교해 보는 것이 필요하다.

주택 유형별 특징을 정리하면 다음과 같다.

• 단독주택 - 공간은 넉넉하지만 어바인에서는 대부분 2층 이상 구조이고 매매가도 가장 높다
• 타운홈 - 매매가는 낮아지지만 커뮤니티에 따라 HOA비 편차가 크다
• 콘도 - 단층 매물을 찾기 쉽고 관리도 간편하지만 HOA비가 오렌지카운티 평균보다 높을 수 있다
• 액티브시니어(55+) 커뮤니티 - 단층 설계와 편의시설이 강점이나 입주 연령 제한과 HOA 규정을 확인해야 한다

단층집을 찾는다면 매물 자체보다 동네와 커뮤니티부터 좁혀 들어가는 편이 효율적이다. 어바인처럼 구역별 편차가 큰 도시에서는 특히 그렇다. 원하는 동네를 먼저 정한 다음 그 안에서 단층 매물이 나올 때까지 기다리는 방식이 오히려 더 빠를 수 있다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 매매나 Prop 19 신청 전에는 부동산 전문가와 상담해 보기 바란다.