테너플라이에 오래 살던 한 가족이 시애틀에 있는 회사로 이직하게 되면서 집을 팔지 렌트로 돌릴지 고민하다가, 결국 세를 놓는 쪽을 택했습니다. 처음 렌트를 놓을 때는 감정적으로 결정하기보다 순서대로 확인할 항목을 정리해 두는 편이 실수를 줄입니다. 크게 보면 확인할 것은 다섯 가지 정도로 나뉩니다.

첫째는 렌트비 책정입니다. RentCafe 자료를 보면 테너플라이의 평균 렌트비는 2800달러 선이고, 방 두 개짜리는 평균 3525달러, 방 네 개짜리는 6900달러까지 올라갑니다. 같은 버겐카운티 안이라도 테너플라이는 학군 평판 덕분에 인근 도시보다 시세가 높게 형성되는 편입니다. 다만 같은 테너플라이 안에서도 도로에서 가까운 쪽인지, 학교 배정 구역이 어디인지에 따라 문의 속도가 확연히 달라집니다.

둘째는 광고 등록입니다. Zillow와 Apartments.com에 기본으로 올리고, 한인 밀집 지역이라면 지역 커뮤니티 게시판도 함께 활용하는 것이 좋습니다. 사진, 학교 배정 정보, 입주 가능일을 명확히 적어야 문의 품질이 올라갑니다.

셋째는 세입자 스크리닝입니다. 확인할 항목을 정리하면 다음과 같습니다.

• 신용점수 - 통상 렌트비 연체 이력이 없는지 확인
• 소득 증빙 - 급여명세서나 오퍼레터로 월 렌트비의 3배 이상인지 확인
• 이전 렌탈 히스토리 - 전 집주인에게 연체나 파손 이력 문의

이 세 가지는 반드시 지원자 전원에게 동일한 기준으로 적용해야 합니다. 특정 배경을 이유로 세입자를 거르는 것은 공정주택법 위반이 될 수 있고, 오직 신용과 소득, 렌탈 히스토리 같은 객관적 자료로만 판단해야 합니다.

넷째는 리스 계약서입니다. 임대 기간, 월 렌트비와 납부일, 보증금 액수, 유지보수 책임 범위, 반려동물 규정, 계약 해지 조건을 빠짐없이 적어야 합니다. 뉴저지는 보증금 상한이 월세의 1.5배이고, 갱신 시 추가로 받는 금액도 기존 보증금의 10퍼센트를 넘을 수 없습니다. 보증금은 이자가 붙는 계좌에 따로 보관하고 계좌 정보를 30일 안에 세입자에게 통지해야 하며, 이사 후 30일 안에 정산해서 돌려줘야 합니다.

다섯째는 렌트비 연체 시 대응입니다. 뉴저지에서는 3일치 서면 통지로 지불을 요구할 수 있지만, 과거에 늦은 납부를 눈감아 준 적이 있다면 30일 통지로 바뀝니다. 절차를 건너뛰면 법원에서 인정받기 어려우니 통지서 양식과 발송 방법을 미리 챙겨두는 것이 좋습니다.

여기에 두 가지를 더 짚어두면 도움이 됩니다. 하나는 집을 보여주는 방식입니다. 시간을 정해 한꺼번에 여러 지원자에게 보여주면 시간을 아낄 수 있고, 신청 수수료를 받는다면 신용조회와 배경조회 실비 수준에서 정하는 것이 일반적입니다. 다른 하나는 보험입니다. 거주자용 보험을 집주인용 보험으로 바꿔야 세입자가 들어온 뒤 생기는 사고나 배상 책임까지 보장받을 수 있습니다.

보일러나 지붕처럼 목돈이 들어가는 수리에 대비해 렌트비 일부를 유지보수 준비금으로 따로 모아두는 것도 좋은 방법입니다. 계약 만료가 다가오면 갱신 여부를 최소 60일 전에는 세입자에게 알려두는 것이 일반적인 관행이고, 갱신하지 않을 경우 다음 세입자를 구할 시간을 벌 수 있습니다.

여섯째로 챙길 부분은 렌트비 인상 시점입니다. 계약 갱신 때 렌트비를 올리려면 최소 30일에서 60일 전에는 세입자에게 서면으로 미리 알려야 분쟁 소지가 줄어듭니다. 인상 폭은 주변 시세와 지나치게 동떨어지지 않게 잡는 것이 갱신율을 유지하는 데도 도움이 됩니다.

이 여섯 가지를 순서대로 짚고 나면 큰 틀은 갖춰지는 셈입니다. 다만 세부 조건은 카운티나 개별 상황에 따라 달라질 수 있어서, 계약서에 서명하기 전에는 부동산 전문 변호사나 관리 업체 확인을 거치는 것이 안전합니다. 이 글은 일반 정보 제공 목적이며 법률 자문을 대신하지 않습니다.