레드핀 집계로 2026년 5월까지 최근 3개월간 보스턴의 중위 매매가는 85만 2000달러, 전년 대비 1.9% 올랐다. 질로우가 산정하는 평균 주택가치는 78만 6208달러로 오히려 0.9% 낮아졌는데, 실거래 중위가와 추정 평균값의 차이가 그만큼 크다는 뜻이다.

이 숫자가 의미하는 것은 분명하다. 85만 달러대 주택을 30년 고정 6.6%로 매수하면 다운페이먼트 비율에 따라 월 원리금이 4353달러에서 5251달러 사이에서 갈린다. 3.5%인 2만 9820달러를 넣으면 월 5251달러, 20%인 17만 400달러를 채우면 4353달러까지 내려간다.

다운을 낮게 잡을수록 초기 현금 부담은 줄지만 PMI가 매달 붙는다. 5%인 4만 2600달러, 10%인 8만 5200달러로 올려도 여전히 PMI 대상이며, 20%를 채워야 면제된다. 보스턴처럼 집값이 높은 시장에서는 20%를 채우는 것 자체가 상당한 목돈이라 매스하우징(MassHousing)의 지원 프로그램을 함께 고려하는 경우가 많다.

매스하우징은 첫 주택구매자에게 최대 3만 달러까지 다운페이먼트 지원을 제공하는데, 소득 요건과 대출 락인 시기에 따라 조건이 갈린다. 원 모기지(ONE Mortgage) 프로그램은 3% 다운으로 PMI 없이 30년 고정 대출을 받을 수 있는 구조라 초기 자금이 부족한 첫 구매자에게 유리하다.

FHA와 컨벤셔널 대출을 견주면, 보스턴처럼 집값이 높은 시장에서는 대출 한도 자체가 관건이 되는 경우가 많다. 지역별 컨포밍 대출 한도를 넘어서는 매물이라면 점보 대출로 분류돼 심사 기준이 더 까다로워질 수 있다는 점도 미리 확인해야 한다.

재산세도 짚어야 한다. 매사추세츠 주의 평균 실효세율은 약 1.11%로 전국 평균보다 높은 편이다. 85만 2000달러 주택이라면 연간 재산세가 9457달러, 월로는 788달러가 추가된다. 타운별로 세율 차이가 커서 관심 매물의 고지서를 직접 확인하는 것이 안전하다.

승인률을 높이는 핵심은 신용점수와 DTI다. 780점 이상이면 30년 고정 평균금리가 6.59%, 700점대는 6.91%로 갈린다. 백엔드 DTI는 43% 이하, 주거비 비중인 프론트엔드 DTI는 28% 이하가 컨벤셔널 대출 승인에 유리한 기준이다.

사전승인은 오퍼를 넣기 전에 받아두는 것이 경쟁력이다. 클로징 전까지 새 대출이나 이직을 피하고 급여명세서와 세금신고서 등 소득 증빙을 미리 준비해두면 심사가 빨라진다.

다운페이먼트 자금을 증여받는다면 증여확인서를 준비해야 하고, 클로징 직전 잔고가 갑자기 늘었다면 소명자료를 요구받을 수 있다. 클로징 비용도 대출액의 2%에서 5% 수준으로 별도 준비해야 하는데, 고가 시장인 만큼 그 규모도 작지 않다.

클로징 비용에는 재산세와 보험료를 적립하는 에스크로 계좌 비용도 포함된다. 보스턴처럼 재산세가 높은 지역에서는 초기 에스크로 적립금만 수천 달러에 달할 수 있어 클로징 비용 견적서를 미리 받아보는 것이 안전하다.

자영업이나 프리랜서 소득이 있다면 최근 2년치 세금신고서로 평균 소득을 산정하는 경우가 많다. 소득이 매년 들쭉날쭉하다면 사전에 대출기관과 상담해 필요한 서류를 미리 준비해두는 것이 좋다.

클로징 비용을 제외하고도 몇 달치 생활비를 예비자금으로 남겨두는 것이 안정적인 심사로 이어진다.

보스턴 인근에서는 한인 가정이 뉴턴이나 렉싱턴 매사추세츠 학군을 선호하는 경우가 많은데, 학군 경계는 자주 바뀌므로 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되 구매 전 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 이주한다면 높은 재산세와 주택보험료를 예산에 미리 반영해두는 편이 좋다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 대출과 세무 전문가와 상담해 보기 바란다.