최근 상담 한 건. 예상치 못한 의료비가 계속 나온다고 했습니다. 은퇴 저축은 있지만 넉넉하지 않았습니다. 집은 오래 전에 다 갚았습니다. 이럴 때 검토해볼 만한 것이 리버스모기지입니다.

구조는 간단합니다. 62세 이상 주택 소유자가 본인 명의 주택의 지분을 담보로 대출을 받습니다. 매달 갚는 게 아닙니다. 대출기관에서 일시불, 월지급금, 신용한도 중 원하는 방식으로 자금을 받습니다. 상환 시점은 집을 팔거나, 소유자가 사망하거나, 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때입니다. 연방주택청이 보증하는 HECM이 대표 상품입니다.

웨스트코비나의 상황을 보겠습니다. Zillow 기준 웨스트코비나의 평균 주택가치는 773,122달러입니다. 전년 대비 3.2퍼센트 하락했습니다. 오래 거주한 소유자라면 매입가 대비 상당한 지분을 갖고 있을 가능성이 큽니다. 이 지분이 의료비 같은 갑작스러운 지출을 감당할 재원이 될 수 있습니다.

확인할 항목은 크게 세 가지입니다. 첫째, 자격 요건. 62세 이상, 주 거주지, 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 보는 재정능력 평가 통과가 필요합니다. 둘째, 비용. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료, 초기 약 2퍼센트에 연 0.5퍼센트 수준과 클로징 비용까지 합치면 일반 모기지보다 초기 부담이 큽니다. 셋째, 장기 영향. 시간이 지날수록 집에 남는 지분이 줄어듭니다. 자녀에게 물려줄 자산도 그만큼 줄어들 수 있습니다.

재산세 이야기도 빼놓을 수 없습니다. 캘리포니아 주 평균 실효 재산세율은 0.71퍼센트입니다. 전국 평균 0.91퍼센트보다 낮습니다. 그렇다고 안심할 일은 아닙니다. 대출을 받은 뒤에도 재산세와 보험료는 계속 소유자 몫입니다. 이를 내지 못하면 채무불이행 위험이 생깁니다. 집을 잃을 수도 있다는 뜻입니다.

자금을 받는 방식도 확인이 필요합니다. 일시불, 매달 정액 지급, 필요할 때 꺼내 쓰는 신용한도 중에서 고를 수 있습니다. 의료비처럼 예측하기 어려운 지출이라면 신용한도 방식이 유용할 수 있습니다. 필요할 때만 꺼내 쓰고, 남은 한도는 시간이 지나며 조금씩 늘어나기 때문입니다. 반대로 매달 일정한 생활비가 부족한 경우라면 정액 지급 방식이 더 맞을 수 있습니다.

확인할 항목을 하나 더 짚겠습니다. 넷째, 대안 비교. 홈에쿼티 라인오브크레딧 같은 다른 대출 상품은 매달 상환 의무가 그대로 남습니다. 저축이나 투자 자산을 헐어 쓰는 방법도 있지만, 은퇴 자금 전체를 흔들 수 있습니다. 자녀에게 도움을 요청하는 방법도 있지만, 모든 가정에 맞는 선택은 아닙니다. 리버스모기지는 이런 대안들과 나란히 놓고 비교한 뒤 결정할 문제입니다. 웨스트코비나처럼 오래 거주한 가정이 많은 지역에서는, 이미 모기지를 다 갚아 지분이 온전한 경우가 적지 않습니다. 이런 경우 대출 한도도 상대적으로 크게 나오는 편이지만, 그렇다고 상한선까지 받는 것이 늘 최선은 아닙니다. 필요한 만큼만 받고 나머지는 신용한도로 남겨두는 방식도 검토해볼 만합니다.

좋은 점도 있습니다. non-recourse 구조입니다. 나중에 집값이 대출 잔액보다 낮아져도 상속인이 차액을 갚을 필요는 없습니다. 매달 상환 부담 없이 의료비나 생활비에 쓸 현금흐름을 만들 수 있다는 것도 장점입니다. 다만 이 모든 조건은 개인 상황에 따라 다르게 적용됩니다.

캘리포니아는 65세 이상 인구 비율이 2024년 기준 16.5퍼센트입니다. 앞으로 계속 늘어날 전망입니다. 의료비 부담을 안고 있는 은퇴 가정이 늘어나는 것과 무관하지 않습니다. HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 합니다. 가족과 상의하고 상담 내용을 충분히 검토한 뒤 결정하기 바랍니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권합니다.