얼마짜리 집을 살 수 있을까. 웨스트코비나에서 첫 집을 알아보는 이들이 가장 먼저 던지는 질문이다.

답은 소득이 아니라 다운페이먼트와 신용점수에서 시작된다. 확인할 것은 크게 세 가지다.

첫째, 매매가 수준이다. 웨스트코비나의 중위 매매가는 83만9498달러다(2026년 5월 기준, Redfin). 20% 다운페이먼트면 현금 16만8000달러가 필요하다. 대출은 67만1600달러. 6.6%대 금리로 원리금은 월 4290달러 안팎이다.

둘째, 대출 종류다. FHA 대출은 신용점수 580 이상이면 3.5% 다운페이먼트로 시작할 수 있다. 500에서 579 사이는 10%가 필요하다(FHA.com). Conventional 대출은 첫 주택 구매자이거나 지역 중위소득 80% 이하라면 3%부터 가능하다. 통상적으로는 5% 안팎을 준비하는 경우가 많다. 20% 미만이면 PMI가 붙는다. 20% 이상이면 이 비용이 빠진다.

셋째, 재산세다. 웨스트코비나가 속한 로스앤젤레스 카운티의 평균 실효세율은 0.69%다(propertytaxrates.org, 2026년 기준). 다만 지방채나 특별부과금이 붙는 구역도 있다. 매물 주소 기준으로 실제 세율을 확인해 보는 편이 안전하다.

첫 주택 구매자라면 CalHFA의 MyHome Assistance Program도 확인해 볼 만하다. 매매가나 감정가의 최대 3% 정도를 다운페이먼트나 클로징 비용으로 지원받는 후순위 융자다. 상환은 집을 팔거나 재융자할 때로 미뤄진다(CalHFA). 소득 기준과 주택 구매 교육 이수가 조건으로 붙는다.

사전승인도 순서상 빠뜨리면 안 된다. 대출 담당자가 소득과 부채, 신용점수를 근거로 소득 대비 부채비율, 즉 DTI를 계산해 실제 빌릴 수 있는 한도를 알려준다. 오퍼를 넣기 전에 미리 받아 두는 편이 좋다.

학군을 보는 한인 가정이라면 웨스트코비나 통합 학군의 GreatSchools 평가를 참고하는 경우가 많다. 학군 경계는 자주 바뀐다. 매물의 배정 학교는 구매 전 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 이주하는 경우라면 매매가만 보고 판단하지 않는 편이 좋다. 재산세와 보험료까지 더한 총 주거비를 이전 거주지와 비교해 보아야 실제 부담이 보인다.

클로징 비용은 매매가의 2%에서 5% 사이로 잡아 두는 편이 현실적이다.

MyHome Assistance Program은 CalHFA 자체 첫 모기지 상품과 묶어 신청할 수 있다. 다운페이먼트 지원과 낮은 금리의 첫 모기지를 함께 쓰는 경우도 있다(CalHFA). 신용점수 구간에 따라 제시받는 금리가 달라진다. 점수가 높을수록 조건은 유리해진다.

오퍼를 넣을 때는 매매가의 1%에서 3% 수준의 계약금을 함께 넣는다. 관행이다. 이 돈은 에스크로에 예치된다. 인스펙션 기간에 문제가 발견되면 조건에 따라 돌려받을 수 있다.

예산을 잡을 때는 원리금 외에 재산세, 보험료, HOA 비용까지 더한 총 주거비를 기준으로 삼는 편이 안전하다. 매달 얼마가 나가는지 전체 그림을 먼저 그려보는 순서가 필요하다.

레이트 락도 확인 대상이다. 대출 신청 후 일정 기간 금리를 묶어두는 옵션이다. 락 기간이 짧으면 클로징이 늦어질 때 금리가 달라질 수 있다. 예상 클로징 일정에 맞춰 기간을 정하는 편이 안전하다. 항목 하나하나는 작아 보여도 모이면 전체 예산에 영향을 준다. 순서대로 짚어가는 습관이 결국 시간을 아껴준다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 대출 담당자, 부동산 전문가와 함께 개인 상황에 맞는 조건을 확인해 보기 바란다.