마이애미 부동산을 검토하는 사람들이 매매가를 확인한 다음 가장 크게 놀라는 부분은 재산세가 아니라 주택보험료인 경우가 많다. 마이애미데이드카운티는 허리케인과 해수면 상승, 홍수 리스크가 겹치는 지역이라 보험시장 자체가 타 지역과 다르게 움직인다.

마이애미데이드카운티의 실효 재산세율은 약 1.02% 선으로 집계된다. 플로리다 평균(0.86~0.91%)보다 다소 높은 편이다. 마이애미 시내 중위 주택가격을 약 56만 달러로 잡으면, 연간 재산세는 56만 달러 x 1.02% = 약 5,712달러 정도로 계산된다.

문제는 보험료다. 마이애미는 플로리다 내에서도 손해보험사들이 철수하거나 인수를 꺼리는 대표적인 고위험 지역으로 꼽혀왔다. 단독주택 기준 연간 보험료가 4,500~5,500달러대까지 올라가는 사례가 드물지 않고, 홍수보험을 별도로 가입해야 하는 지역이라면 여기에 추가 비용이 붙는다. 여기서는 5,200달러 선을 기준으로 잡는다.

유지보수비는 집값의 1.5%를 기준으로 삼으면 56만 달러 기준 연 8,400달러 수준이다. 습도가 높고 염분 섞인 해풍에 노출되는 주택이 많아 외벽, 지붕, 냉방설비 관리 주기가 타 지역보다 짧게 잡히는 경향이 있다.

항목별로 정리하면 다음과 같다.

• 연간 재산세: 약 5,712달러
• 주택보험료: 약 5,200달러
• 유지보수비: 약 8,400달러
• 총 연간 소유비용: 약 19,300달러 안팎

브로워드카운티(포트로더데일 방면)나 팜비치카운티와 비교하면 재산세율 자체는 큰 차이가 없지만, 보험료는 해안 근접도와 건축연도에 따라 마이애미데이드 쪽이 더 높게 형성되는 경향이 있다. 허리케인 앤드루 이후 강화된 건축 코드를 적용받은 신축 주택은 보험료가 상대적으로 낮게 책정되는 경우도 있다.

플로리다 홈스테드 감면은 마이애미에도 동일하게 적용된다. 최대 5만 달러 공제와 세이브아워홈스 3% 상한 조항을 활용하면 장기 거주자일수록 실질 세부담이 줄어드는 구조다. 다만 신규 매입자는 첫해에는 이전 소유자의 낮은 평가액이 아니라 매입가 기준으로 재평가되므로, 첫해 재산세가 예상보다 높게 나올 수 있다는 점은 미리 감안해야 한다.

최근 시장을 보면 마이애미의 총 소유비용은 매매가 대비 체감 부담이 다른 플로리다 도시보다 확실히 크게 느껴지는 흐름이 나타난다. 투자 목적이든 실거주 목적이든 보험료 견적을 매매 계약 전에 미리 받아보는 절차가 예산 설계에서 빠지지 않아야 한다.