리저브펀드 잔액이 예산의 5%도 안 되는 콘도 단지 사례를 최근 살펴본 적이 있다. 컬럼비아(Columbia) 인근은 아니었지만 비슷한 연식의 건물이었다. 지붕 교체 시점이 다가오는데 적립금이 부족하면 결국 특별부과금으로 메울 수밖에 없다. 한 세대당 몇천 달러에서 많게는 몇만 달러까지 청구되는 경우도 나온다. 컬럼비아에서 콘도를 투자용으로 보는 분들이라면 이 리저브펀드 항목부터 확인해 보는 것이 순서다.

가격 먼저 살펴보면 컬럼비아 콘도 중간가는 25만 달러에서 25만 6500달러 사이다. 두 자료를 종합한 수치다. 이 숫자가 의미하는 것은 컬럼비아 전체 주택 중간가 49만 3000달러와 비교했을 때 콘도가 절반 수준의 진입 비용으로 시작할 수 있다는 뜻이다. 컬럼비아는 하워드 카운티 안에서도 학군 평판이 좋은 동네로 꼽힌다. 한인 가정 사이에서도 선호도가 높은 편이다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

메릴랜드는 2022년 10월 1일부터 콘도와 HOA에 리저브펀드 적립을 의무화했다. HB 107 법이다. 5년마다 한 번씩 현장 실사를 포함한 전문 리저브 스터디를 새로 받아야 한다. 이 숫자가 실제로 뜻하는 것은 관리단이 법을 지키고 있는지를 서류로 확인할 수 있다는 점이다. 리저브 스터디 결과, 최근 예산안, 지난 2~3년 재무제표를 함께 요청해 보는 것이 좋다. 리저브펀드가 예산의 10% 미만이면 논워런터블 콘도로 분류될 위험이 있다. Fannie Mae 셀링 가이드 기준이다. 이 경우 컨벤셔널 대출이 막히고 금리가 높은 대출만 남게 된다.

메릴랜드 HOA 관리비는 중간값 월 130달러, 평균은 월 281달러 수준이다. HOA Costs 집계다. 컬럼비아처럼 조경과 커뮤니티 시설이 잘 갖춰진 계획도시형 단지는 관리비가 평균보다 높게 형성되는 경향이 있다. 이 숫자를 볼 때는 관리비에 무엇이 포함되어 있는지도 함께 확인해야 한다. 수영장, 헬스장, 조경 관리가 포함된 관리비인지, 아니면 별도 커뮤니티 협회비가 추가로 붙는지에 따라 실제 부담이 달라진다.

임대 투자 관점에서 보면 컬럼비아는 관리 편의성이 나쁘지 않은 지역이다. 다운타운 컬럼비아 개발이 이어지면서 렌트 수요가 꾸준한 편이다. 다만 렌트 캡이나 최소 임대기간처럼 임대 제한 규정이 걸려 있는 단지도 있으니 관리단 규정을 미리 확인해 보는 것이 좋다. 계류 중인 소송 여부도 회의록에서 찾아볼 항목이다.

한국에서 막 이민 와 첫 정착지로 컬럼비아를 고려하는 경우라면 하워드 카운티 재산세율과 콘도 관리비를 함께 계산에 넣어야 한다. 재산세만 보고 예산을 잡으면 매달 나가는 관리비가 예상보다 부담스럽게 느껴질 수 있다. 카운티별로 재산세 산정 방식이 다르므로 이 부분은 미리 확인해 보는 것이 좋다.

임대 수익률을 따질 때는 관리비를 뺀 순수익 기준으로 계산해 보는 것이 정확하다. 컬럼비아는 계획도시로 조성돼 조경과 공용시설 관리 수준이 높은 편이라 관리비가 낮지 않은 지역이다. 이 부분을 렌트 수익률 계산에서 빠뜨리면 실제 수익이 예상보다 낮게 나올 수 있다.

계약 전에는 관리단 회의록 열람을 요청해 보는 것이 좋다. 최근 1~2년 사이 소송이나 큰 분쟁이 있었는지, 특별부과금을 논의한 안건이 있었는지가 회의록에 남아 있는 경우가 많다. NAR의 콘도 구매 가이드에서도 회의록 검토를 필수 체크 항목으로 제시한다.

컬럼비아처럼 신축 콘도 공급이 이어지는 지역에서는 논워런터블 판정을 받을 위험이 상대적으로 낮은 편이지만, 관리단이 신생 조직이라 재무 이력이 짧다는 점은 별도로 살펴봐야 한다. 초기 몇 년간은 리저브펀드가 충분히 쌓이지 않았을 수 있다.

수치 하나하나가 결국 실제 수익률과 대출 가능 여부로 이어진다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 거쳐 판단해 보기 바란다.