산타모니카에서 렌트 계약 갱신을 앞두고 시세를 알아보던 한 세입자가 예상 밖의 결과를 마주했다. 오를 줄 알았던 렌트비가 오히려 내려가 있었던 것이다. 그렇다고 지금 집을 사는 게 무조건 나은 것도 아니다. 두 선택지를 나란히 놓고 비교해 봐야 알 수 있는 문제다. 유리한 면과 불리한 면을 함께 놓고 봐야 그림이 제대로 보인다.

레드핀 집계로 산타모니카 중위 매매가는 6월 기준 163만 6609달러, 1년 전보다 1.7퍼센트 내렸다. 질로우 평균 주택가치는 169만 7753달러로 1.3퍼센트 낮아졌다. 렌트도 함께 내렸다. 줌퍼 기준 1베드룸 렌트는 2725달러 안팎으로, 1년 전보다 8퍼센트 넘게 하락했다는 보도가 잇따랐다.

집값과 렌트비가 동시에 내려가는 건 흔한 그림이 아니다. 매물 공급이 늘고 수요가 주춤한 시기가 겹치면 이런 흐름이 나타나기도 한다. 이 점은 세입자와 매수자 모두에게 유리하지만, 앞으로도 계속 이어질지는 지켜봐야 할 부분이다. 산타모니카는 원래도 렌트비와 매매가 모두 높은 축에 속했던 만큼, 지금의 하락도 고점 대비 조정으로 보는 시각이 많다.

이런 시장에서는 price-to-rent ratio, 매매가 대비 렌트비 비율을 함께 보면 도움이 된다. 집값을 1년치 렌트비로 나눈 숫자로, 질로우 평균 주택가치 169만 7753달러를 연간 렌트비 3만 2700달러로 나누면 52 안팎이 나온다. 이 값이 20을 훌쩍 넘는다는 건, 지금 집값 대비 렌트비가 상대적으로 저렴하다는 뜻이다. 렌트로 지내는 쪽이 매달 나가는 돈만 놓고 보면 유리한 구조다.

렌트를 선택하면 이 점은 유리하지만, 목돈을 자산으로 쌓아가지 못한다는 부담은 남는다. 매매를 선택하면 매달 원리금이 자산으로 쌓인다는 점은 유리하지만, 20퍼센트 다운페이먼트만 34만 달러 안팎이 필요할 만큼 초기 부담이 상당하다는 점을 함께 고려해야 한다. 콘도와 단독주택 사이에서도 갈리는 지점이 있다. 콘도는 진입 가격이 낮은 대신 HOA 비용이 매달 따로 붙는다는 점을 계산에 넣어야 한다.

거주 기간이 짧거나 향후 이사 가능성이 있다면 지금처럼 렌트비가 내려간 시기를 활용해 갱신 협상에 나서는 쪽이 현실적인 선택으로 보인다. 반대로 이 동네에 오래 머물 계획이고 다운페이먼트도 준비돼 있다면, 집값이 주춤한 지금이 매매를 검토해 볼 만한 시점이 될 수 있다. 다만 앞으로 금리와 시장 상황에 따라 다시 달라질 수 있다는 점은 감안해야 한다. 협상은 밑져야 본전이라는 마음으로 시도해 볼 만하다. 인상률을 낮춰 달라고 요청하거나, 재계약 기간을 늘리는 대신 렌트비를 동결해 달라고 제안해 보는 것도 방법이다.

렌트와 매매, 어느 쪽을 택하든 지금 산타모니카 시장은 몇 년 전보다 여유가 생긴 편이다. 다만 이런 국면이 얼마나 이어질지는 아무도 장담할 수 없으니, 당장의 숫자만 보고 성급하게 움직이기보다는 본인의 자금 상황과 거주 계획을 먼저 정리해 보는 편이 낫다.

학군을 고려하는 가정이라면 산타모니카 안에서도 지역마다 배정 학교 평가가 다르므로, 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

산타모니카는 세입자 보호 규정이 비교적 강한 지역으로 알려져 있다. 렌트비 인상 폭에 제한이 걸리는 경우가 있어, 갱신 시점에 통보받은 인상률이 지역 규정에 맞는지 확인해 보는 것도 세입자 입장에서는 챙길 만한 부분이다. 이런 규정은 시기와 조건에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 내용은 시청이나 관련 기관을 통해 확인해 보기 바란다.

이 글의 수치는 레드핀, 질로우, 줌퍼가 각각 다른 시점에 집계한 자료를 기준으로 했으며, 실제 매물 가격과 렌트비는 동네와 매물 상태에 따라 달라질 수 있다. 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담해 보기 바란다.