롱비치에서 집값을 이야기할 때 가장 먼저 언급되는 곳은 네이플스 아일랜드다. 운하를 따라 조성된 이 인공섬은 이탈리아 베니스를 본떠 1900년대 초반 개발된 곳으로, 곤돌라가 다니는 운하와 요트 정박 시설을 갖춘 주택들이 늘어서 있다.

네이플스의 중위 주택가격은 200만~300만 달러 선에서 형성되며, 운하에 바로 접한 필지는 400만 달러를 넘기는 경우도 드물지 않다. 롱비치 전체 중위 주택가격이 80만 달러 안팎인 점을 감안하면 두 배에서 세 배 넘게 차이가 나는 셈이다.

벨몬트 쇼어(Belmont Shore)도 롱비치를 대표하는 고급 주거지로 꼽힌다. 해변을 따라 조성된 이 동네는 세컨드 스트리트의 상업 지구와 도보로 연결되어 생활 편의성이 높고, 중위 주택가격은 150만~200만 달러 수준으로 알려져 있다. 네이플스보다는 접근성이 좋은 편이라 실거주 수요가 꾸준하다.

박 에스테이츠(Park Estates)와 버지니아 컨트리클럽 인근 지역도 눈여겨볼 만하다. 이 지역은 롱비치 시내에서 조금 떨어져 있지만 골프클럽을 낀 조용한 주거 환경과 넓은 로트 사이즈 덕분에 오래된 자산가 가구가 자리를 지키고 있는 편이다. 중위 주택가격은 130만~180만 달러 선으로 파악된다.

이 지역들이 부촌으로 자리잡은 배경에는 롱비치 항구 경제와 무관하게 독립적으로 형성된 해안 프리미엄이 있다. 네이플스와 벨몬트 쇼어는 20세기 초부터 부유층 별장지로 개발되었고, 이후에도 운하와 해변이라는 희소한 입지 조건 때문에 공급이 거의 늘지 않았다. 반면 롱비치 북쪽이나 내륙 지역은 산업·물류 기반 경제와 맞물려 상대적으로 낮은 가격대를 유지해왔다.

• 네이플스 아일랜드: 운하 접한 인공섬, 중위가 200만~300만 달러
• 벨몬트 쇼어: 해변 인접 상업지구, 중위가 150만~200만 달러
• 박 에스테이츠·버지니아 컨트리클럽: 골프클럽 인근, 130만~180만 달러

한인 자산가 사이에서는 롱비치보다는 인근 어바인이나 팔로스 버디스가 더 익숙한 선택지이지만, 최근 시장을 보면 해변 접근성과 상대적으로 낮은 진입 가격 때문에 벨몬트 쇼어 쪽으로 관심을 옮기는 사례가 조금씩 늘고 있는 흐름이 나타난다.

일반 지역과의 격차는 앞으로도 좁혀지기 어려워 보인다. 운하와 해변이라는 입지는 대체가 불가능한 자원이기 때문에, 롱비치 내륙 지역의 가격이 오르더라도 네이플스와 벨몬트 쇼어의 프리미엄은 구조적으로 유지될 가능성이 크다.

실거주 목적이라면 벨몬트 쇼어의 생활 편의성을, 투자나 장기 보유 목적이라면 네이플스의 희소성을 우선순위에 두고 접근하는 것이 현실적이다. 다만 어느 지역이든 해안가 특유의 보험료와 유지비용을 미리 계산에 넣어야 한다는 점은 함께 고려할 필요가 있다.