얼마 전 만난 한 집주인은 세를 놓으면서 신용조회도 소득증빙도 없이 계약서부터 썼다. 마음에 드는 사람 같아 보였다는 게 이유의 전부였다. 석 달 만에 렌트비가 밀리기 시작했고, 그제야 세입자 스크리닝이라는 절차가 왜 존재하는지 실감했다고 한다.

Chattanooga에서 집을 처음 렌트로 내놓는다면 순서를 지키는 것이 중요하다. 렌트비 책정, 광고, 스크리닝, 리스 계약서, 그리고 주 법규 확인. 이 다섯 단계를 순서대로 밟으면 나중에 겪을 문제가 크게 줄어든다.

렌트비부터 보면, Zumper 자료 기준 2026년 7월 Chattanooga 평균 렌트는 1450달러다. 전국 평균보다 500달러가량 낮은 수준이며 1년 전보다 3.0퍼센트 내렸다. 침실 개수별로는 2베드룸이 1300달러, 3베드룸이 1895달러 선이다. 렌트비를 정할 때는 이 평균치를 그대로 쓰기보다, 같은 동네 비슷한 조건의 매물 시세를 함께 확인해 보기 바란다.

정확한 렌트비를 잡으려면 반경 1마일 안에서 침실 개수와 욕실 개수, 지어진 연식이 비슷한 매물을 네다섯 개 골라 직접 비교해 보는 것이 좋다. 온라인 시세 자료는 시 전체 평균이라 특정 동네나 특정 단지의 사정을 다 담지 못한다. 렌트비를 시세보다 너무 높게 잡으면 공실 기간이 길어지고, 그 기간의 손실이 렌트비를 조금 낮춰 빨리 채우는 것보다 더 클 수 있다는 점도 함께 고려해야 한다.

세입자를 구하는 방법은 크게 두 갈래다. Zillow Rental Manager나 Zumper 같은 렌트 전문 사이트에 매물을 올리는 방법, 그리고 지역 부동산 중개사를 통하는 방법이다. 사진과 설명을 충실히 올릴수록 문의가 빨리 온다.

문의가 들어오면 그다음이 스크리닝이다. 신용점수, 소득 증빙, 이전 렌트 히스토리 세 가지를 순서대로 확인하는 것이 기본이다. 소득은 보통 월 렌트비의 세 배 이상을 기준으로 삼는 경우가 많다. 신용점수는 세입자 본인 동의를 받아 조회해야 하고, 이전 집주인에게 연락해 렌트비 연체 여부를 물어보는 것도 빼놓지 않는 게 좋다. 스크리닝을 건너뛰면 앞서 언급한 사례처럼 나중에 훨씬 큰 비용을 치르게 될 수 있다.

신청서를 받을 때는 서류를 함께 요청해 두는 것이 좋다. 서류가 갖춰지지 않은 상태에서 구두로만 소득이나 신용 상태를 듣고 판단하면 나중에 사실과 다른 경우가 종종 생긴다.

• 정부 발급 신분증 사본
• 최근 두 달치 급여명세서 또는 소득증빙 서류
• 이전 집주인 연락처와 거주 기간
• 신용조회 동의서

리스 계약서에는 렌트비와 납부일, 보증금 액수, 반려동물 여부, 유지보수 책임 소재, 계약 기간과 갱신 조건이 반드시 들어가야 한다. 구두 약속은 나중에 분쟁이 생기면 아무 효력이 없다는 점을 기억해 두기 바란다.

계약서에 서명했다고 끝이 아니다. 테네시주에서도 집주인에게는 난방, 배관, 전기 같은 기본 설비를 정상 작동 상태로 유지할 의무가 있다. 입주 전에 상태 점검표를 만들어 세입자와 함께 집 구석구석을 기록해 두면, 나중에 보증금을 정산할 때 원래 있던 손상인지 세입자가 낸 손상인지를 두고 서로 다툴 일이 크게 줄어든다.

보증금 관련해서는 테네시주에 상한액 규정이 없다. 다만 세입자가 이사를 나가고 새 주소를 알려주면 그 시점부터 30일 안에 공제 내역과 함께 반환해야 한다. 5일 안에 집 상태를 점검하고 공제 목록을 작성해야 한다는 절차도 있는데, 이 절차를 지키지 않으면 보증금 전액을 돌려줘야 하는 상황이 될 수 있다.

렌트비를 못 받았을 때는 바로 쫓아낼 수 없다. 대개 14일짜리 납부 또는 퇴거 통지를 먼저 보내야 하고, 납부일로부터 5일간은 유예기간이 있어 그전에 연체료를 매길 수 없다. 6개월 안에 같은 문제가 반복되면 7일짜리 통지로 넘어가는데, 이때는 세입자가 밀린 돈을 내도 계약이 유지되지 않는다.

이 절차는 카운티마다 적용되는 법이 조금씩 다를 수 있어 계약 전에 한 번 더 확인해 볼 필요가 있다. 여기 담은 내용은 일반적인 정보 제공 목적이며, 실제 계약서를 쓰기 전에는 변호사나 부동산 전문가와 상담해 보기 바란다.