채터누가에서 2년째 같은 아파트에 살던 한 가정이 있다. 얼마 전 계약 갱신 통보서를 받았는데 렌트비가 한 달에 150달러 가까이 올랐다. 그동안 조용했던 렌트비가 갑자기 뛰니 당황스러울 수밖에 없다. 이런 통보를 받으면 자연스럽게 드는 생각이 있다. 이럴 바에야 차라리 집을 사는 게 낫지 않을까 하는 것이다.

이 질문에 답하려면 먼저 price-to-rent ratio라는 개념을 알아둘 필요가 있다. 매매가 대비 렌트비 비율이라는 뜻인데, 계산은 간단하다. 집값을 1년치 렌트비로 나누면 된다. 이 숫자가 낮을수록 매매가 유리한 쪽으로, 높을수록 렌트가 유리한 쪽으로 기운다고 본다. 대략 15 이하면 매매 쪽, 21 이상이면 렌트 쪽이 현실적이라고 보는 것이 업계에서 흔히 쓰는 기준이다.

채터누가의 숫자를 넣어보자. Zillow 기준 채터누가의 중위 주택가치는 32만 2295달러다. 지난 1년 사이 1.2% 내렸다. Apartment List가 집계한 이 지역 중위 렌트비는 1219달러이고, 지난 1년 새 1.5% 올랐다. 연간 렌트비로 환산하면 1만 4628달러 정도인데, 이 값으로 집값을 나누면 22 근처가 나온다. 순수하게 이 비율만 보면 지금 채터누가는 렌트 쪽이 조금 더 유리한 상황으로 읽힌다.

그런데 여기서 짚어야 할 부분이 있다. Zumper 자료를 보면 채터누가 전체 평균 렌트비는 오히려 지난 1년 동안 3% 내렸다고 나온다. 시장 전체로 보면 렌트비가 크게 오르는 분위기는 아니라는 뜻이다. 그렇다면 왜 어떤 집주인은 150달러씩 올려 부를까. 시장 평균과 개별 매물의 사정은 다르기 때문이다. 리모델링을 새로 했거나, 그 단지만 공실이 거의 없거나, 계약 갱신 시기가 마침 성수기와 겹쳤을 수도 있다. 평균 수치만 믿고 협상에 들어갔다가 예상과 다른 통보를 받는 경우가 실제로 적지 않다.

매달 나가는 렌트비와 모기지 페이먼트를 단순 비교하는 것도 필요하다. 모기지는 은행에서 집값의 일부를 빌려 매달 갚아나가는 방식인데, 페이먼트 안에는 원금과 이자뿐 아니라 재산세와 보험료까지 포함되는 경우가 많다. 32만 달러대 집을 20% 다운페이먼트로 사고 나머지를 30년 대출로 갚는다고 가정하면, 요즘 금리 수준에서는 월 페이먼트가 렌트비보다 오히려 높게 나오는 경우가 흔하다. 그래서 렌트비가 조금 올랐다고 곧바로 매매로 갈아타는 것이 항상 답은 아니다.

결국 판단은 두 가지에 달려 있다. 하나는 다운페이먼트로 쓸 목돈이 준비되어 있는가이고, 다른 하나는 이 도시에 얼마나 오래 머물 계획인가이다. 목돈이 부족한 상태에서 무리하게 대출을 늘리면 페이먼트 부담이 렌트보다 커질 수 있다. 반대로 5년, 10년 이상 정착할 생각이라면 집값이 완만하게라도 내리는 지금 시점을 눈여겨볼 만하다. 사는 기간이 짧을수록 클로징 비용이나 매도 수수료 때문에 매매의 이점이 줄어든다는 점도 함께 계산해야 한다.

채터누가 안에서도 한인 가정이 많이 찾는 지역은 대체로 해밀턴 카운티 안에서 학교 평가가 높은 쪽에 몰려 있다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 GreatSchools 같은 사이트에서 직접 확인해 보기 바란다.

정리하면, 순서대로 확인할 것은 크게 세 가지다. 첫째는 그 도시의 price-to-rent ratio가 지금 어느 쪽으로 기울어 있는지, 둘째는 내 예산으로 감당 가능한 다운페이먼트와 모기지 페이먼트가 얼마인지, 셋째는 이 지역에 얼마나 오래 머물 계획인지이다. 이 세 가지를 순서대로 짚어보면 렌트 갱신 통보서 한 장에 흔들리지 않고 판단할 수 있다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약이나 대출을 앞두고 있다면 부동산 전문가와 상담해 보기 바란다.