렌트로 나오는 매물을 사서 수익을 낼 수 있을지 계산해 보던 투자자 한 분이 빌링스 매물을 붙들고 있었다. 스프레드시트에 렌트 수입과 모기지, 재산세, 관리비를 하나씩 넣어 보다가 결국 매매가 자체가 렌트 수익률을 얼마나 눌러앉히고 있는지부터 확인해야 한다는 결론에 이르렀다.

최근 시장을 보면 빌링스는 집값과 렌트비의 움직임이 서로 다른 방향을 가리키고 있다. Zillow 기준 2026년 중위 주택가치는 39만8212달러로 전년 대비 1.9% 올랐다. 반면 RentCafe가 집계한 평균 렌트는 1498달러로, 전년 대비 0.09% 오르는 데 그쳐 사실상 제자리걸음이다.

이 상황을 price-to-rent ratio로 정리하면 더 뚜렷해진다. 집값을 1년치 렌트비로 나눈 배수인데, 빌링스는 연간 렌트 1만7976달러 대비 집값이 약 22배로 나온다. 통상 20배를 넘어서면 렌트 대비 매매가가 상대적으로 높게 형성된 구간으로 보는 경우가 많다. 렌트 수익을 노리고 접근하는 투자자 입장에서는 매매가가 렌트 대비 무겁다는 뜻이라 수익률 계산이 빡빡해질 수밖에 없다.

RentCafe 기준 방 크기별 렌트를 보면 원베드룸 1338달러(약 733제곱피트), 투베드룸 1566달러(약 983제곱피트), 스리베드룸 1926달러(약 1314제곱피트)다. 면적당 렌트로 환산해도 큰 유닛일수록 단위 면적당 부담은 조금씩 낮아지는 편이라, 투자자라면 유닛 크기별 수익률도 따로 비교해 볼 만하다.

빌링스는 몬태나에서 인구가 가장 많은 도시로, 의료와 에너지 관련 산업이 지역 경제를 떠받치고 있다. 산업 기반이 다양한 편이라 특정 업종 경기에 크게 흔들리지 않는다는 평가를 받지만, 그만큼 신규 주택 공급도 완만하게 늘어나는 편이라 집값이 꾸준히 오르는 배경이 되기도 한다.

실제로 위 투자자의 계산을 따라가 보면, 20% 다운페이먼트로 7만9600달러를 넣고 나머지를 대출받아도 모기지와 재산세, 보험, 관리비를 합친 월 지출이 렌트 수입 1498달러에 근접하거나 웃도는 경우가 나왔다. 순수하게 렌트 수익만 보고 들어가기에는 여유가 크지 않은 그림이다. 게다가 공실이 한두 달만 생겨도 그해 수익률은 눈에 띄게 흔들린다.

다만 실거주 목적이라면 얘기는 조금 다르다. 배수가 높다는 건 렌트 대비 매매가 상대적으로 부담스럽다는 뜻이지만, 다운페이먼트를 이미 마련해 뒀고 빌링스에 장기간 거주할 계획이라면 매달 나가는 돈이 렌트든 모기지든 지출이라는 점은 같다. 오히려 장기 거주라면 원금이 쌓이는 매매 쪽이 시간이 지나며 유리해질 여지도 있다. 렌트가 거의 오르지 않는 지금 같은 흐름이 계속된다면 렌트로 남는 것도 나쁜 선택은 아니다.

결국 빌링스에서 투자자와 실거주자가 봐야 할 숫자는 다르다. 투자자라면 렌트 수익률이 빡빡한 지금 배수를 신중하게 봐야 하고, 실거주자라면 장기 거주 여부와 다운페이먼트 마련 상황이 더 중요한 기준이 된다.

몬태나는 재산세가 다른 주보다 낮은 편으로 알려져 있지만 카운티별로 세율과 평가 방식이 다르니 실제 매물 기준으로 다시 확인해 보는 게 좋다. 투자 목적이라면 렌트 수익률만 보지 말고 공실 위험과 관리 비용까지 함께 짚어봐야 한다. 겨울철 난방비나 제설 비용처럼 지역 특성상 추가로 드는 관리 비용도 수익률 계산에 넣어보는 걸 권한다. 매물마다 실제 관리비와 재산세 부담이 다르니, 스프레드시트 상의 배수 하나만 보고 결정하기보다 관심 매물별로 직접 숫자를 넣어 비교해 보는 편이 안전하다. 같은 도시 안에서도 매물에 따라 수익률 차이가 꽤 크게 벌어지는 경우를 자주 본다. 숫자 하나로 결론을 내리기보다 여러 매물을 나란히 놓고 비교하는 습관이 필요하다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.