다른 주에서 렌탈 주택을 몇 채 운영해본 분이 샌안토니오 투자 이야기를 하면서 이런 말을 했습니다.

"텍사스도 집 사서 세놓는 건 똑같은 것 아닌가요?"

큰 틀에서는 맞습니다.

집 사고, 세입자 받고, 월세 받는 거죠.

그런데 막상 하나씩 들어가 보면 주가 바뀌면 게임의 규칙도 꽤 달라집니다.

다른 주에서 하던 방식 그대로 가져왔다가 나중에 다시 계산하는 경우가 있습니다.

우선 요즘 샌안토니오 렌트부터 보겠습니다.

2026년 RentCafe 집계로 평균 렌트는 약 1,264달러입니다. 1년 전보다 2.65% 내려갔습니다.

1베드룸은 약 1,087달러, 2베드룸은 1,384달러 정도입니다.

여기서 중요한 게 있습니다.

집을 살 때 앞으로 렌트가 계속 오를 거라고 생각하고 계산하면 안 된다는 겁니다.

예를 들어 지금 1,400달러 받는 집을 사면서 "내년에는 1,500달러, 몇 년 지나면 1,700달러 받겠지" 하고 계산해버리면 시작부터 숫자가 틀어질 수 있습니다.

지금처럼 렌트가 내려가는 시기에는 현재 받을 수 있는 월세로 계산하는 게 마음 편합니다.

텍사스의 특징도 알아야 합니다.

캘리포니아 같은 곳에서 렌탈을 해본 사람이라면 렌트컨트롤부터 생각할 수 있는데, 텍사스는 일반적인 지방정부 렌트컨트롤을 허용하지 않는 주입니다.

그러니까 샌안토니오 시에서 일반적인 상황에 "올해 렌트는 몇 % 이상 올리면 안 됩니다"라고 정하는 구조가 아닙니다.

그렇다고 집주인이 마음대로 다 해도 된다는 뜻은 아닙니다.

리스 계약도 지켜야 하고 보증금, 수리 의무, 퇴거 절차 같은 텍사스 임대법은 당연히 따라야 합니다.

재산세도 꼭 봐야 합니다.

텍사스는 주 소득세가 없으니까 처음 오신 분들이 좋아합니다.

"캘리포니아보다 세금이 훨씬 싸겠네요."

그런데 집을 사보면 재산세에서 한번 놀랍니다.

텍사스 평균 실효 재산세율이 1%대 중후반이고, 샌안토니오는 지역에 따라 카운티와 시, 학군 등의 세금이 합쳐지면서 부담이 더 커질 수 있습니다.

더구나 투자용 주택은 내가 직접 사는 집에 적용되는 Homestead Exemption을 받을 수 없습니다.

그래서 렌탈 매물은 재산세를 넉넉하게 계산해야 합니다.

대출도 실거주 집과 다릅니다.

투자용이라고 하면 은행도 조금 더 까다롭게 봅니다.

다운페이먼트를 15~25% 정도 요구하는 경우가 많고, 좋은 조건을 받으려면 크레딧도 좋아야 합니다.

금리 역시 같은 사람이 자기 살 집을 사는 것보다 투자용 주택에서 더 높게 나오는 경우가 일반적입니다.

예상 렌트도 전부 소득으로 인정해주는 게 아닙니다.

대출 심사에서는 보통 인정 가능한 렌트의 75%를 사용하는 방식이 흔합니다.

그러니까 "월세 2,000달러 받을 거니까 2,000달러가 전부 내 소득으로 잡히겠지" 하면 안 됩니다.

집을 사고 난 다음에도 돈이 계속 들어갑니다.

관리회사에 맡기면 월세의 8~12% 정도를 생각하는 경우가 많습니다.

에어컨 고장 나죠. 지붕 손볼 일 생기죠. 세입자 나가면 페인트도 해야 합니다.

특히 샌안토니오 여름에 에어컨 고장 나면 집주인이 "다음 달에 고쳐드릴게요" 할 문제가 아닙니다.

그래서 저는 렌트가 얼마 나오는지만 보면 안 된다고 생각합니다.

예를 들어 25만 달러짜리 집에서 월세 1,500달러가 나온다고 해도 재산세, 보험, 관리비, 수리비와 공실을 빼봐야 합니다.

그렇게 남은 순영업소득을 집값으로 나눈 게 Cap Rate입니다.

이 숫자를 다른 도시 매물과 비교하면 훨씬 현실적으로 보입니다.

샌안토니오의 장점도 분명히 있습니다.

군 관련 시설도 크고 의료산업도 있습니다. 특정 회사 하나에만 렌트 수요가 달려 있는 도시는 아닙니다.

학군 좋은 지역은 가족 단위 세입자 수요를 기대할 수도 있습니다. 다만 학교 하나만 믿고 집을 사는 것도 조심해야 합니다.

학군 경계와 배정 학교는 실제 주소를 넣어서 다시 확인하는 게 좋습니다.

그리고 나중에 투자 부동산을 팔고 다른 부동산으로 갈아탈 계획이라면 1031 Exchange도 알아둘 만합니다.

조건을 제대로 맞추면 양도차익에 대한 세금을 바로 내지 않고 이연하면서 다음 투자 부동산으로 넘어갈 수 있습니다.

결국 샌안토니오가 투자하기 쉬운 도시냐고 물으면 저는 이렇게 생각합니다.

집값이 LA보다 싸다고 투자가 쉬운 건 아닙니다.

렌트가 얼마인지 보고, 재산세 빼고, 보험 빼고, 관리비와 수리비 빼고, 마지막으로 모기지까지 계산해야 합니다.

그리고 다른 주에서 투자해봤다고 텍사스도 똑같을 거라고 생각하면 안 됩니다.

집은 비슷해 보여도 주가 바뀌면 세금도 다르고, 임대법도 다르고, 대출 계산도 달라집니다.