래피드시티에서 렌트로 지내던 한 가정이 어느 날 계산기를 두드려 봤다. 매달 렌트비로 나가는 돈이 이만큼이면, 차라리 그 돈으로 모기지를 내는 것이 낫지 않을까 하는 생각이 들었기 때문이다. 이런 계산을 시작하는 가정이 최근 부쩍 늘었다.

먼저 렌트비부터 살펴보면, Zumper 집계로 래피드시티 전체 평균 렌트는 1375달러다. 1년 전보다 15.1퍼센트나 오른 수치다. 같은 예산이라면 작년과 올해가 크게 달라졌다는 뜻이고, 이 가정이 계산기를 두드리게 된 이유이기도 하다. 매달 나가는 돈이 눈에 띄게 늘어나니, 이 돈을 다른 곳에 쓰는 편이 낫지 않을까 하는 생각이 자연스럽게 따라왔다.

반면 집값은 렌트비만큼 빠르게 움직이지 않았다. Zillow 기준 래피드시티의 평균 주택가치는 36만 5969달러이며, 1년 사이 1.9퍼센트 오르는 데 그쳤다. 같은 예산이라면 렌트와 매매가 어떻게 갈리는지, 이 격차만 봐도 짐작이 간다. 집값이 완만한 지역일수록 렌트비가 먼저 뛰고 매매가는 뒤늦게 따라가는 모습을 보이는 경우가 많다.

이 둘을 나란히 놓고 price-to-rent ratio를 계산해 보면 36만 5969달러를 연간 렌트 1만 6500달러로 나눈 값, 약 22가 나온다. 전국 평균과 비교하면 중간 정도의 구간이다. 다만 이 숫자는 지난 1년의 평균 흐름을 반영한 것이지, 최근처럼 렌트비가 가파르게 오른 시점만 놓고 보면 매매 쪽으로 계산이 더 기울 수 있다.

실제로 이 가정이 계산한 숫자를 보면 이렇다. 다운페이먼트 20퍼센트, 약 7만 3000달러를 넣고 나머지를 30년 고정금리로 대출받으면 원리금만 매달 1850달러 선이다. 재산세와 보험료를 더하면 실제 월 부담은 2150달러 안팎까지 올라간다. 지금 렌트비 1375달러와 비교하면 매달 775달러 정도 차이가 난다. 다만 1년 전 렌트비는 지금보다 200달러 가까이 낮았다는 점을 생각하면, 이 격차는 앞으로 더 좁혀질 가능성도 있다.

다만 렌트비와 모기지 페이먼트를 단순히 금액만 비교하는 것은 조심할 부분이다. 모기지에는 원금과 이자 외에 재산세, 주택보험료가 함께 들어간다. 사우스다코타는 주 소득세가 없는 대신 재산세율이 낮지 않은 편에 속하는 주이니, 실제 매물의 재산세 고지서를 확인해 보는 것이 정확하다. 다운페이먼트를 얼마나 마련했는지에 따라 매달 나가는 총액도 크게 달라진다.

이 가정은 결국 다운페이먼트가 어느 정도 준비돼 있었고, 5년 이상 이 지역에 머물 계획이었기에 매매 쪽으로 방향을 잡았다. 반대로 거주 기간이 짧거나 향후 이사 가능성이 있다면 클로징 비용을 회수하기 전에 다시 옮겨야 할 수 있으니, 지금처럼 렌트가 오르는 시기라도 서두르기보다는 계획을 먼저 세워보는 편이 안전할 수 있다.

한인 가정이 관심을 두는 지역이라면 학군 등급도 함께 짚어보기 바란다. GreatSchools 등급을 참고하되 학군 경계는 자주 바뀌므로 매매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

같은 예산이라면 렌트를 유지하는 쪽과 매매로 넘어가는 쪽이 시간이 지날수록 어떻게 갈리는지도 함께 생각해볼 만하다. 렌트를 유지하면 당장의 목돈 부담은 없지만, 지금처럼 렌트비가 15퍼센트 넘게 오르는 시기에는 몇 년 뒤 월 부담이 지금보다 훨씬 커져 있을 수 있다. 매매로 넘어가면 초기 목돈과 클로징 비용이 들지만, 고정금리로 대출을 받으면 원리금 부분은 계약 기간 동안 크게 변하지 않는다. 다운페이먼트가 아직 부족하거나 이 지역에 얼마나 머물지 확신이 없다면, 서두르기보다는 저축 계획을 먼저 세워보는 편이 안전할 수 있다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 세무 전문가 상담을 함께 받아보기 바란다.