모건타운에서 렌트로 10년 가까이 살아온 한 가정이 있다. 예전에는 렌트비와 모기지 페이먼트 사이의 차이가 꽤 컸는데, 최근 들어 그 격차가 눈에 띄게 좁혀졌다는 이야기를 듣고 처음으로 계산기를 두드려봤다.

모건타운의 중위 주택가치는 Zillow 기준 28만 1909달러이고, 지난 1년 사이 2.4% 올랐다. RentCafe가 집계한 평균 렌트비는 1279달러이고, 같은 기간 3.72% 올랐다. 연간 렌트비로 환산하면 1만 5348달러이고, 집값을 이 금액으로 나누면 18을 조금 넘는 수준이 나온다. 15 이하면 매매, 21 이상이면 렌트가 유리하다고 보는 기준에 놓고 보면, 모건타운은 매매 쪽에 조금 더 가까운 구간에 들어가 있다.

예전에는 모건타운의 렌트비가 집값에 비해 훨씬 저렴한 편이어서 렌트로 남는 것이 뚜렷하게 유리했다. 그런데 최근 1~2년 사이 렌트비가 집값보다 더 빠르게 오르면서 그 격차가 조금씩 좁혀지고 있다. 렌트 상승률이 3.72%로 집값 상승률 2.4%보다 높다는 점이 이런 흐름을 뒷받침한다.

다만 자료마다 방향이 다르게 나오기도 한다. Redfin은 같은 기간 모건타운의 중위 매매가가 오히려 2.0% 내렸다고 집계했다. Zillow의 추정가와 Redfin의 실거래가 사이에 차이가 있다는 뜻이니, 정확한 흐름을 보려면 관심 있는 매물의 실제 리스팅 가격 변화를 함께 따라가 보는 것이 좋다. 오랫동안 시장을 지켜본 입장에서 보면, 모건타운은 대학교 학사 일정에 따라 계절마다 수요가 출렁이는 특징이 있어서 같은 해 안에서도 시점에 따라 가격 흐름이 다르게 보일 수 있다.

28만 달러대 집을 20% 다운페이먼트로 사고 나머지를 30년 대출로 갚는다면, 요즘 금리 수준에서 월 페이먼트는 렌트비 1279달러보다 여전히 높게 나오는 경우가 많다. 하지만 그 차이는 예전만큼 크지 않다. 웨스트버지니아 주는 재산세율이 전국 평균보다 낮은 편으로 알려져 있어서, 다른 주에서 옮겨온 가정이라면 이 부분에서 부담이 오히려 줄어들 수도 있다.

숫자로 짚어보면 이렇다. 28만 1909달러 집을 20% 다운페이먼트로 사면 대출 원금은 약 22만 5000달러다. 요즘 금리 수준에서 원리금만 계산해도 월 1500달러 안팎이 나오고, 재산세와 보험료를 더해도 1700달러 선에서 크게 벗어나지 않는다. 렌트비 1279달러와 비교하면 매달 400달러 남짓 차이가 나는데, 다른 도시에 비하면 그리 크지 않은 격차다. 10년 가까이 렌트비를 모아온 이 가정에게는 감당할 만한 수준으로 보였다. 예전 같으면 격차가 더 크게 느껴졌겠지만, 렌트비가 꾸준히 오른 지금은 매달 몇백 달러 차이로 안정적인 내 집 마련이 가능해진 셈이다. 물론 시장은 다시 방향을 바꿀 수도 있으니, 지금의 흐름만 보고 성급하게 결정하기보다 최근 몇 년치 추이를 함께 살펴보는 것이 안전하다.

이 가정처럼 오래 렌트로 지내온 경우라면 다운페이먼트를 어느 정도 모아뒀을 가능성이 크다. 목돈이 준비돼 있고 이 지역에 계속 머물 계획이라면, 지금처럼 렌트와 모기지의 격차가 좁혀진 시점을 눈여겨볼 만하다. 반대로 몇 년 안에 다른 곳으로 옮길 가능성이 있다면, 서둘러 매매로 넘어가기보다 조금 더 지켜보는 편이 안전하다.

모건타운 안에서도 한인 가정들이 자주 찾는 지역은 학교 평가가 높은 쪽과 대학 캠퍼스 접근성이 좋은 쪽이 겹치는 편이다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로, 매매를 앞두고 있다면 해당 주소의 배정 학교를 GreatSchools 같은 곳에서 직접 확인해 보기 바란다.

정리하면 모건타운은 오랜 기간 렌트가 유리했던 도시지만, 최근 들어 그 격차가 좁혀지고 있다. 이런 흐름일수록 다운페이먼트 준비 상황과 거주 계획을 함께 짚어보는 것이 중요하다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약이나 대출을 앞두고 있다면 부동산 전문가와 상담해 보기 바란다.