새크라멘토에서 렌트비를 너무 낮게 불렀다가 몇 달 동안 손해를 본 집주인이 있었습니다. 이웃집 시세만 대충 듣고 정했는데, 실제로는 침실 개수와 상태가 달라 비교 대상이 아니었습니다. 가장 먼저 드는 고민이 얼마를 받아야 적당할까일 것입니다.

새크라멘토의 평균 렌트비는 1795달러입니다(Zumper, 2026년 7월 기준, 전년 대비 3퍼센트 하락). 같은 도시 안에서도 동네별로 차이가 큽니다. 미드타운은 1695달러 선으로 상대적으로 낮고, 다른 동네는 더 높게 형성되어 있습니다. 이웃한 두 지역을 비교해 보면 비슷해 보여도 실제 시세는 다를 수 있으니, 같은 침실 개수의 매물을 여러 개 찾아보고 정하는 것이 안전합니다.

렌트비가 정해지면 광고를 냅니다. Zillow, Apartments.com, Zumper 같은 곳에 동시에 올리고, 사진과 함께 주차와 반려동물 허용 여부를 적어두면 문의가 정리되어 들어옵니다.

세입자를 고를 때는 신용점수, 소득 증빙, 이전 렌트 기록을 확인합니다. 소득은 월세의 세 배 이상을 기준으로 삼는 경우가 많고, 모든 지원자에게 같은 기준을 적용하는 것이 중요합니다.

계약서에는 렌트 기간, 월세와 납부일, 보증금, 수리 책임, 계약 해지 조건이 빠짐없이 들어가야 합니다.

• 동네별 시세 차이 확인해 렌트비 정하기
• 여러 플랫폼에 사진과 조건 명시해 광고 올리기
• 신용점수, 소득, 렌트 기록으로 세입자 확인하기
• 렌트 기간, 월세, 보증금, 해지 조건 계약서에 명시하기
• 보증금 상한과 반환 기한, 통지 기간 확인하기

캘리포니아는 2024년 7월부터 AB 12에 따라 보증금 상한을 월세 한 달치로 제한하고 있습니다. 임대 주택이 4채 이하인 개인 집주인은 두 달치까지 받을 수 있는 예외가 있습니다. 퇴거 후 21일 안에 보증금을 돌려주거나 공제 내역서를 보내야 합니다(민법 1950.5조). 월세 미납 시에는 3일 통지 후 절차를 밟을 수 있고, 사유 없는 계약 해지는 거주 기간 1년 미만이면 30일, 1년 이상이면 60일 전 통지가 필요합니다.

신청서를 받을 때 심사 수수료를 청구할 수 있는데 상한이 있습니다. 2026년 기준 65.86달러이며, 실제 비용이 이보다 적었다면 차액을 돌려줘야 합니다(민법 1950.6조).

렌트비를 매년 얼마나 올릴 수 있는지도 미리 알아둘 부분입니다. 건물이 15년 이상 되었다면 AB 1482에 따라 연간 인상률이 물가상승률에 5퍼센트를 더한 값, 최대 10퍼센트로 제한됩니다. 1년 이상 거주한 세입자는 정당한 사유 없이 내보낼 수 없습니다. 개인 소유 단독주택은 계약서에 고지 문구를 넣으면 예외로 인정됩니다.

집주인에게는 배관, 난방, 방범 설비를 정상 작동 상태로 유지할 의무도 있습니다. 수리 요청은 합리적인 시일 안에 처리하는 것이 원칙입니다. 처음부터 렌트비를 정확히 매기는 것 못지않게, 이런 유지 의무도 놓치지 않아야 손해를 줄일 수 있습니다.

세입자가 입주하는 날에는 집 상태를 사진과 메모로 남겨두는 것이 좋다. 벽지, 바닥, 가전 상태를 미리 기록해 두면 나중에 보증금을 정산할 때 원래 흠집과 새로 생긴 손상을 구분하기 쉬워진다. 세입자와 함께 확인하고 서명까지 받아두면 더 확실하다.

계약 기간도 미리 정해야 할 부분입니다. 1년 고정 계약은 공실 걱정 없이 안정적입니다. 월 단위 계약은 유연하지만 공실 위험이 있습니다. 렌트비 책정에 자신이 없다면 1년 고정 계약으로 시작해 시장 반응을 지켜보는 것도 방법입니다.

기존에 들어둔 주택 보험도 다시 확인해야 한다. 실거주자용 보험과 렌트용 보험은 보장 범위가 다르다. 임대주 보험으로 바꿔두지 않으면 세입자가 지내는 동안 생긴 사고에서 보장을 못 받을 수 있다.

세부 조건은 카운티마다 다를 수 있습니다. 계약서를 작성하기 전에 부동산 전문가나 임대법 변호사와 상담해 보는 것을 권해드립니다. 이 글은 일반 정보 제공 목적이며 법률 자문을 대신하지 않습니다.