파고로 이직하며 옮겨온 신혼부부를 최근에 만났다. 렌트로 시작할지 아니면 바로 집을 살지 고민이 깊었다. 예전 같으면 이런 고민이 크지 않았다. 파고는 오랫동안 집값이 완만하게 움직이던 곳이었기 때문이다. 그런데 요즘은 사정이 조금 달라졌다.

Zillow 기준 파고의 중위 주택가치는 29만 1493달러다. 지난 1년 사이 3.7퍼센트 올랐다. 여기에 더해 Redfin이 집계한 최근 거래 중위가는 30만 1000달러 수준으로 전년 대비 6.8퍼센트 상승했다. 두 수치가 조금 다른 것은 산정 방식 차이 때문이지만, 방향은 같다. 파고의 집값은 확실히 오르는 흐름이다.

반대로 렌트비는 다른 방향을 가리킨다. Zumper 집계로 파고 전체 평균 렌트는 1125달러이고, 1년 전보다 오히려 17달러 내렸다. 1베드룸만 보면 995달러 수준이다. 집값은 오르는데 렌트비는 제자리이거나 살짝 떨어지는, 두 시장이 엇갈리는 모습이다.

이럴 때 참고할 만한 개념이 price-to-rent ratio다. 집을 사는 데 드는 돈이 1년치 렌트비의 몇 배인지를 계산한 값이다. 집값을 연간 렌트비로 나누면 나온다. 이 숫자가 낮을수록 매매가 상대적으로 유리하고, 높을수록 렌트가 유리하다고 보는 것이 일반적인 해석이다.

파고에 이 계산을 적용해 보면, 29만 1493달러를 연간 렌트 1만 3500달러로 나눈 값이 21 정도 나온다. 전국 주요 도시들과 비교하면 중간 정도에 해당한다. 무조건 사야 한다거나 무조건 렌트가 낫다고 단정할 수치는 아니다. 흔히 통용되는 기준으로는 이 비율이 15 이하면 매매가 유리한 편으로, 15에서 20 사이는 지역 상황에 따라 갈리는 구간으로, 20을 넘으면 렌트 쪽 부담이 상대적으로 덜한 것으로 본다. 파고는 그 경계선에 걸쳐 있는 셈이다.

구체적인 금액으로 옮겨보면 감이 온다. 다운페이먼트를 20퍼센트, 약 5만 8000달러를 넣고 나머지를 30년 고정금리로 대출받는다고 가정하면 원리금만 매달 1470달러 안팎이다. 여기에 재산세와 보험료를 더하면 실제 월 부담은 1700달러 선까지 올라간다. 지금 렌트비 1125달러와 비교하면 매달 500달러 넘게 차이가 나는 셈이다. 이 차액을 감당할 수 있는지, 대신 매달 자산으로 쌓이는 부분을 얼마나 가치 있게 볼지는 가정마다 다르게 판단할 문제다.

결국 판단은 매달 나가는 돈만 보고 끝낼 일이 아니다. 모기지 페이먼트에는 원금과 이자 말고도 재산세, 보험료가 함께 들어간다. 노스다코타는 다른 주에 비해 재산세율이 특별히 높은 편은 아니지만, 카운티마다 차이가 있으니 매물별로 직접 확인해 보기 바란다. 다운페이먼트를 얼마나 마련했는지, 앞으로 몇 년을 이 지역에 머물 계획인지에 따라서도 답이 달라진다. 5년 이상 거주할 생각이라면 매매 쪽으로 기우는 경우가 많고, 이직이나 이사 가능성이 있다면 렌트로 유연하게 두는 편이 안전할 수 있다.

한인 가정이 선호하는 지역을 살펴볼 때는 학군도 함께 짚어야 한다. GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 관심 있는 매물의 배정 학교를 구매 전에 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 넘어오는 가정이라면 이전 살던 지역과 세금 구조가 다를 수 있다는 점도 염두에 두면 좋다.

파고를 오래 지켜보면서 느낀 것은, 결국 이 지역에 얼마나 머물 계획인지가 숫자보다 더 중요한 경우가 많다는 점이다. 클로징 비용과 부동산 중개 수수료를 감안하면 매매 후 2~3년 안에 다시 파는 것은 보통 손해로 이어진다. 반대로 5년, 10년 단위로 이 지역에 정착할 생각이라면, 지금 당장의 월 부담 차이보다 그 기간 동안 쌓이는 자산과 고정된 주거비의 안정감이 더 크게 작용하는 경우를 많이 봐 왔다. 신혼부부처럼 이제 막 자리를 잡는 단계라면, 1~2년 정도는 렌트로 지역을 익히면서 다운페이먼트를 더 모으고, 이후에 매매로 넘어가는 순서도 나쁘지 않은 선택으로 보인다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니다. 실제 계약을 앞두고 있다면 부동산 전문가와 세무 전문가 상담을 함께 받아보기 바란다.