매물 세 곳을 놓고 수익률표를 만든 적이 있다. 치노 지역 단독주택이었다. 가격도, 연식도 조금씩 달랐다. 숫자로 정리하니 비교가 쉬워졌다.

기준값부터 잡았다. Zillow 기준 치노 평균 주택가치는 77만2256달러다. Apartment List 자료 기준 치노 중위 렌트는 월 2350달러다. 연간 렌트수입은 2만8200달러. 이를 매입가로 나누면 총수익률 3.65%가 나온다.

여기서 멈추면 안 된다. 총수익률은 비용을 빼지 않은 숫자다. 재산세, 보험료, 관리비를 넣어야 실제 수익에 가까워진다.

캡레이트를 구했다. 연간 순영업소득을 매입가로 나눈 값이다. 순영업소득은 총렌트수입에서 재산세, 보험료, 유지보수비, 공실손실을 뺀 금액이다. 모기지 원리금은 넣지 않는다. 캘리포니아 재산세는 기본 1%지만, 산버나디노 카운티의 지역 채권까지 더하면 실효세율은 보통 1.1%에서 1.25% 사이다.

50% 룰로 운영비용을 렌트수입의 절반으로 잡으면 순영업소득은 연간 약 1만4100달러다. 캡레이트는 1.8% 근처로 내려온다. 총수익률 3.65%와 비교하면 절반 정도로 줄어든다. 세 매물 중 연식이 오래된 곳은 유지보수비를 더 얹었더니 순위가 바뀌었다.

대출을 쓴다면 캐시온캐시 수익률도 봐야 한다. 다운페이먼트와 클로징비용 등 실제 투입한 현금 대비 세전 현금흐름이다. 대출 비율이 높을수록 캡레이트보다 체감 수익률이 오를 수 있다. 금리가 높으면 반대다.

1% 룰도 참고했다. 월 렌트가 매입가의 1% 이상이면 현금흐름이 괜찮을 가능성이 높다는 경험칙이다. 치노는 월 2350달러 렌트에 매입가 77만2256달러를 대입하면 비율이 0.30% 수준으로 기준에 못 미친다. 절대 기준은 아니지만 참고할 만하다.

치노 렌트는 최근 1년 사이 2.4% 올랐다. 수요는 나쁘지 않은 편이다. 다만 매물마다 실제 임대 이력이 다르니, 지역 평균만 믿고 판단하지 않는 편이 낫다.

현금흐름 지표만 보고 끝내면 놓치는 게 있다. 총수익이다. 렌트 현금흐름에 시세차익, 대출원금 상환에 따른 자산 증가, 감가상각 같은 세제혜택까지 더한 개념이다. 세 매물 중 가장 저렴했던 곳은 캡레이트가 가장 높았지만, 위치상 향후 시세차익 여력은 크지 않아 보였다. 반대로 매입가가 가장 높았던 곳은 캡레이트는 낮아도 학군과 접근성이 좋아 장기 보유 시 총수익 관점에서는 더 유리할 수 있었다.

대출원금이 매달 조금씩 상환되는 것도 잊기 쉬운 부분이다. 원리금 상환액 중 원금 비중만큼은 매달 순자산으로 쌓인다. 렌트 현금흐름이 크지 않아도, 대출원금 상환분과 시세차익까지 합치면 총수익은 캡레이트 숫자보다 훨씬 나은 경우가 많다.

• 총수익률 = 연간 렌트수입 / 매입가 x 100
• 캡레이트 = 연간 순영업소득 / 매입가 x 100
• 캐시온캐시 수익률 = 연간 세전 현금흐름 / 실투자 현금 x 100

한인 가정이 선호하는 학군 지역은 매입가가 높아 수익률 지표는 낮게 나오는 편이다. 대신 공실 위험이 낮다. 학군 등급은 GreatSchools 같은 지표를 참고하되, 경계가 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

세 매물을 비교하며 캐시온캐시 수익률도 함께 계산했다. 대출 비율을 다르게 넣어보니 결과가 매번 달랐다. 다운페이먼트 비중이 높으면 캐시온캐시 수익률은 캡레이트에 가까워졌고, 대출 비중을 높이면 금리 부담에 따라 오히려 낮아지는 매물도 있었다. 정답은 하나가 아니었다. 결국 세 매물 모두 나름의 장점이 있었고, 최종 선택은 투자 기간과 감당할 수 있는 위험 수준, 그리고 대출 조달 조건에 달려 있었다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 개별 매물의 세부 조건을 확인해 보기 바란다.