솔트레이크시티에서는 여름마다 반복되는 고민이 있습니다. 렌트 계약 갱신 시기가 돌아올 때마다, 이번에는 또 얼마나 오를지 미리 알아보는 일입니다. 최근 이 도시의 렌트비가 유난히 자주 오르다 보니, 갱신 시즌만 되면 가장 먼저 드는 고민이 있습니다. 이럴 바에는 차라리 지금 집을 사는 게 맞지 않을까 하는 것입니다.

이 고민에 답하려면 price-to-rent ratio, 즉 매매가 대비 렌트비 비율을 먼저 살펴볼 필요가 있습니다. 집값을 1년치 렌트비로 나눈 숫자인데, 이 숫자가 낮을수록 매매 쪽이, 높을수록 렌트 쪽이 상대적으로 유리하다고 봅니다. 그렇다면 솔트레이크시티는 지금 어느 쪽에 가까울까요.

Zillow 기준 이 지역 중위 주택가치는 57만 9572달러이고, 지난 1년 사이 2.1% 올랐습니다. Redfin이 집계한 최근 3개월 중위 매매가는 60만 9000달러 수준으로 더 높게 나오는데, 실거래가와 추정가의 차이라고 보면 됩니다. 렌트비는 Zumper 기준 평균 1476달러이고, 지난 1년 사이 9.3% 올랐습니다. 연간 렌트비로 환산하면 1만 7712달러 정도이고, 집값을 이 금액으로 나누면 32를 웃도는 숫자가 나옵니다.

이 정도면 순수하게 비율만 보면 렌트 쪽이 여전히 유리한 구간에 속합니다. 렌트비가 이렇게 빠르게 오르고 있는데도 렌트가 유리하다고 하면 의아하게 들릴 수 있습니다. 그런데 여기서 짚어야 할 부분이 있습니다. 렌트비가 오르는 속도보다 집값 자체가 이미 훨씬 높은 수준에 자리 잡고 있다는 점입니다. 렌트비가 아무리 올라도 그 상승분이 수십만 달러짜리 집값 차이를 따라잡으려면 시간이 꽤 걸립니다.

그렇다면 매달 나가는 렌트비와 모기지 페이먼트를 나란히 놓고 계산해 보면 어떨까요. 57만 달러대 집을 20% 다운페이먼트로 사고 나머지를 30년 대출로 갚는다고 가정하면, 요즘 금리 수준에서는 월 페이먼트가 렌트비 1476달러보다 상당히 높게 나오는 경우가 대부분입니다. 여기에 재산세와 주택보험료까지 더해지면 격차는 더 벌어집니다.

숫자로 보면 이렇습니다. 57만 9572달러 집을 20% 다운페이먼트로 사면 대출 원금은 약 46만 달러입니다. 요즘 금리 수준에서 원리금만 계산해도 월 2800달러를 훌쩍 넘고, 재산세와 보험료까지 더하면 3200달러 안팎까지 올라갑니다. 렌트비 1476달러와 비교하면 매달 1700달러 넘게 차이가 나는 셈인데, 이렇게 큰 격차는 몇 년 안에 쉽게 좁혀지지 않습니다. 그만큼 신중하게 접근해야 하는 이유이기도 합니다. 매달 1700달러씩 차이가 쌓이면 1년에 2만 달러가 넘는 금액이 되는데, 이 정도 격차라면 다운페이먼트를 아무리 넉넉히 준비해도 몇 년 안에 회수되기는 쉽지 않습니다.

그러면 어떤 경우에 매매 쪽으로 기울어도 될까요. 다운페이먼트로 쓸 목돈이 충분히 준비되어 있고, 이 도시에 10년 가까이 정착할 계획이 있는 경우입니다. 대출 규모가 줄어들면 월 페이먼트 부담도 함께 줄고, 오래 머물수록 초기 클로징 비용의 부담도 상대적으로 작아집니다. 반대로 거주 기간이 짧거나 향후 이사 가능성이 있다면, 렌트비가 다소 오르더라도 당분간 렌트를 유지하는 편이 안전할 수 있습니다.

솔트레이크시티 안에서도 한인 가정들이 자주 찾는 지역은 학교 평가가 높은 쪽에 몰려 있는 편입니다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로, 매매를 앞두고 있다면 해당 주소의 배정 학교를 GreatSchools 같은 곳에서 꼭 직접 확인해 보기 바랍니다.

정리하면, 렌트비가 많이 오른다고 해서 곧바로 매매가 정답이 되는 건 아닙니다. price-to-rent ratio로 지금 시장의 큰 흐름을 먼저 확인하고, 다운페이먼트 준비 상황과 거주 계획을 순서대로 짚어보는 것이 실질적인 판단에 도움이 됩니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약이나 대출을 앞두고 있다면 부동산 전문가와 상담해 보기 바랍니다.