솔트레이크시티에서 렌트로 살다 보면 계약 갱신할 때마다 신경 쓰이는 게 있습니다. 바로 이번에는 렌트비가 얼마나 오를까 하는 것이죠.

한두 번 렌트비가 오르는 것을 경험하고 나면 이런 생각도 듭니다.

"이 돈을 계속 집주인한테 줄 바에는 차라리 집을 사는 게 낫지 않을까?"

그런데 집을 살지 렌트를 계속할지는 월세와 모기지만 비교해서 결정하면 안 됩니다. 집값 자체가 얼마나 비싼지부터 봐야 합니다.

이럴 때 사용하는 방법 중 하나가 Price-to-Rent Ratio, 우리말로 하면 매매가격 대비 렌트비 비율입니다.

계산은 간단합니다. 집값을 1년 동안 내는 렌트비로 나누는 겁니다.

예를 들어 집값이 60만 달러이고 비슷한 집의 렌트가 월 2,000달러라면 1년 렌트비는 2만4천 달러입니다. 60만 달러를 2만4천 달러로 나누면 25가 나옵니다.

보통 이 숫자가 높으면 집값에 비해 렌트가 상대적으로 저렴하다는 뜻입니다.

반대로 숫자가 낮으면 매매가격과 렌트비 차이가 작기 때문에 집을 사는 쪽이 상대적으로 매력적일 수 있습니다.

솔트레이크시티가 지금 고민스러운 이유가 바로 여기에 있습니다.

주택가격이 이미 상당히 올라서 보통 주택을 구입하려면 50만~60만 달러 이상을 생각해야 하는 경우가 많습니다.

반면 렌트비는 올랐다고 해도 주택가격과 비교하면 아직 차이가 큽니다.

예를 들어 58만 달러짜리 집을 산다고 해보겠습니다.

20%인 11만6천 달러를 다운페이먼트로 넣어도 약 46만4천 달러를 빌려야 합니다.

30년 모기지를 이용한다면 금리에 따라 원금과 이자만 매달 수천 달러가 됩니다.

그게 끝이 아닙니다. 집을 소유하면 재산세가 나오고 주택보험도 들어야 합니다.

단독주택이라면 지붕, 에어컨, 난방장치, 온수기 같은 것도 결국 내가 고쳐야 합니다. HOA가 있는 집이라면 매달 관리비까지 추가됩니다.

그래서 렌트가 월 1,500~2,000달러 정도인데 집을 구입했을 때 실제 주거비가 3,000달러를 훌쩍 넘어간다면 잘못된 결정이 됩니다.

물론 렌트에는 결정적인 단점이 있습니다. 5년 동안 월세를 냈다고 해서 그 집의 일부가 내 것이 되는 것은 아닙니다.

반면 모기지를 내면 조금씩 원금이 줄어들고 집값이 오르면 자산도 늘어날 수 있습니다. 그래서 얼마나 오래 살 것인지가 중요합니다.

솔트레이크시티에 직장을 잡았고 아이들도 학교에 다니며 앞으로 10년 이상 살 계획이라면 이야기가 달라집니다.

집을 사고팔 때 들어가는 비용을 오랜 기간에 나눌 수 있고 장기적으로 주택가격이 상승한다면 그 혜택도 받을 수 있습니다.

반대로 3~4년 뒤 다른 주로 갈 가능성이 있다면 렌트가 훨씬 편할 수 있습니다.

집을 사면 처음부터 다운페이먼트와 클로징 비용으로 큰돈이 들어갑니다. 몇 년 후 다시 집을 팔면 중개와 매각에 또 비용이 발생합니다. 집값이 그동안 충분히 오르지 않았다면 생각했던 것보다 남는 돈이 적을 수도 있습니다.

또 하나 생각해야 할 것이 다운페이먼트입니다.

58만 달러 집에 20%를 넣으려면 11만 달러가 넘는 현금이 필요합니다. 렌트를 계속한다면 그 돈을 은행이나 투자계좌에 그대로 보유할 수 있습니다. 그러니 집을 살 때는 월 모기지만 계산할 게 아니라 그 목돈을 집에 넣었을 때 포기하는 기회비용까지 생각해야 합니다.

반대로 현금이 충분해서 30~40%를 다운페이먼트할 수 있다면 계산은 다시 달라집니다. 대출금이 줄면서 매달 내는 이자도 크게 감소하기 때문입니다.

결국 정답은 생각보다 간단합니다.

렌트비가 올랐다는 이유 하나만으로 집을 살 필요는 없습니다. 솔트레이크시티처럼 집값이 높은 시장에서는 렌트가 오르더라도 몇 년 동안은 렌트가 경제적으로 유리할 수 있습니다.

하지만 앞으로 10년 이상 살 생각이고, 다운페이먼트할 현금이 충분하고, 매달 모기지를 내고도 생활에 여유가 있다면 집을 사는 것도 충분히 생각해 볼 수 있습니다.

그래서 저는 집을 볼 때 먼저 이렇게 계산해 보는 것이 좋다고 생각합니다.

"지금 렌트비가 얼마인가?"보다 "이 집을 사면 세금과 보험, HOA, 수리비까지 합해서 매달 실제로 얼마가 나가는가?"

두 숫자를 나란히 놓아보면 렌트를 계속해야 할지, 이제 집을 사야 할지 생각보다 답이 훨씬 잘 보입니다.