단독주택은 넓고 자유로운 대신 관리할 게 많고, 콘도는 편하지만 매달 HOA를 내야 하니까요.

실제로 단독주택과 콘도의 한 달 지출을 노트에 하나씩 적어 비교해봤다는 분이 있습니다.

처음에는 콘도 HOA가 그렇게 아까웠다고 해요. 그런데 살던 단독주택 지붕을 교체하려고 견적을 받아본 뒤 생각이 달라졌답니다.

단독주택은 HOA가 없거나 적은 대신 모든 수리비를 내가 책임져야 합니다.

지붕, 에어컨, 난방장치, 온수기, 외벽, 차고문까지 하나씩 고장 나기 시작하면 돈이 꽤 들어갑니다. 마당이 있다면 잔디와 나무 관리도 해야 하고요.

반면 콘도는 매달 HOA를 내는 대신 외벽이나 지붕, 조경, 공용시설 등을 HOA에서 관리하는 경우가 많습니다.

단지에 따라 수도나 쓰레기 수거, 건물 보험 일부가 포함되기도 합니다. 타운홈은 그 중간 정도라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

그렇다면 실제 생활비는 어떨까요?

솔트레이크시티에서는 여름 냉방비와 겨울 난방비를 모두 생각해야 합니다. 단독주택은 사방이 외부에 노출되고 면적도 큰 경우가 많아 냉난방비가 상대적으로 많이 나올 수 있습니다. 특히 오래된 집은 단열과 창문 상태에 따라 차이가 상당합니다.

콘도는 이야기가 조금 다릅니다. 위아래 또는 옆집과 벽을 공유하기 때문에 외부에 노출되는 면적이 적습니다. 같은 크기의 단독주택과 비교하면 냉난방에 필요한 에너지가 줄어들 가능성이 큽니다. 은퇴 후 매달 고정비를 줄이고 싶은 사람에게는 이런 작은 차이가 계속 쌓입니다.

문제는 HOA입니다. 솔트레이크시티에서 콘도나 타운홈을 찾아보면 월 200~300달러대 HOA를 쉽게 볼 수 있고, 시설이 좋은 단지는 그보다 훨씬 비싼 곳도 있습니다.

수영장이나 피트니스센터, 엘리베이터, 보안시설처럼 관리할 것이 많아지면 HOA도 올라가는 것이 보통입니다.

그래서 HOA가 300달러라고 하면 1년에 3,600달러입니다. 10년이면 단순 계산으로 3만6천 달러이니 절대 작은 돈은 아닙니다.

그런데 단독주택도 유지비가 공짜는 아닙니다.

지붕을 한번 교체하거나 HVAC 시스템을 바꾸면 몇 년치 HOA에 해당하는 돈이 한꺼번에 나갈 수 있습니다.

외벽이나 배관까지 문제가 생기면 은퇴생활 중 예상하지 못했던 큰 지출이 발생할 수도 있습니다.

결국 차이는 돈을 내느냐 안 내느냐가 아니라 돈을 어떤 방식으로 내느냐에 가깝습니다. 콘도는 매달 관리비 형태로 나눠서 내고, 단독주택은 평소에는 조용하다가 어느 날 목돈이 들어가는 경우가 많습니다.

주택 구입가격에서도 차이가 있습니다. 솔트레이크시티에서는 일반적으로 단독주택보다 콘도가 저렴합니다. 은퇴하면서 기존 집을 팔고 현금을 많이 남겨두고 싶은 사람이라면 이 차이가 상당히 중요합니다.

예를 들어 단독주택 대신 20만 달러 저렴한 콘도를 산다면 그 돈을 은퇴자금으로 남겨둘 수 있습니다. 의료비나 여행비로 사용할 수도 있고 투자자산으로 유지할 수도 있습니다. 그래서 집 크기를 줄이는 다운사이징을 생각하는 은퇴자들이 콘도를 보는 겁니다.

재산세 역시 구입가격이 낮아지면 일반적으로 부담이 줄어듭니다. 유타에는 일정한 소득과 자격요건을 충족하는 고령 주택 소유자를 위한 재산세 감면 프로그램도 있으므로 은퇴 후 소득이 낮아졌다면 확인해 볼 만합니다.

그렇다고 콘도가 무조건 정답은 아닙니다. HOA 재정상태가 좋지 않으면 갑자기 특별부과금(Special Assessment)이 나올 수 있습니다. 지붕이나 엘리베이터를 교체해야 하는데 적립금이 부족하면 각 세대에 수천 달러씩 추가 부담을 요구하는 경우도 있습니다.

그래서 콘도를 살 때는 월 HOA가 얼마인지 보는 것만으로는 부족합니다. HOA가 무엇을 관리해주는지, 적립금은 충분한지, 최근 특별부과금이 있었는지, 앞으로 큰 공사가 예정돼 있는지를 반드시 확인해야 합니다.

단독주택의 장점도 확실합니다. 마당이 있고 이웃과 벽을 공유하지 않으며 집을 고치거나 꾸미는 자유가 훨씬 큽니다. 자녀와 손주들이 자주 놀러 온다면 방과 마당이 있는 집이 편할 수도 있습니다.

결국 은퇴 후 선택 기준은 조금 달라집니다.

넓은 집과 개인 공간이 중요하고 집 관리가 아직 즐겁다면 단독주택이 좋습니다. 마당 관리와 눈 치우기, 지붕과 냉난방장치 걱정을 줄이고 여행도 자주 다니고 싶다면 콘도가 편할 수 있습니다. 둘 사이에서 고민된다면 타운홈도 좋은 절충안이 됩니다.

젊을 때는 큰 집이 재산처럼 느껴지지만 은퇴하고 나면 관리해야 할 일이 되기도 합니다. 매달 HOA 300달러만 볼 것이 아니라 앞으로 10년 동안 내가 직접 책임져야 할 집 관리비와 시간까지 함께 계산해 보는 것, 솔트레이크시티에서 은퇴할 집을 고를 때는 그게 훨씬 현실적인 비교가 아닐까 싶습니다.