노트를 펴놓고 단독주택과 콘도의 월 지출을 한 줄씩 적어 내려가던 분이 있었다. HOA비가 아깝다는 생각에 콘도를 망설이던 중이었는데, 지붕 교체 견적을 받아본 뒤에는 생각이 조금 달라졌다고 했다. 그렇다면 실제 숫자로 한번 짚어보자.

가장 먼저 드는 의문은 어느 쪽이 실제로 돈이 덜 드느냐일 것이다. 단독주택, 타운홈, 콘도를 나란히 놓고 보면 이렇게 정리할 수 있다.

• 단독주택 - 마당과 개인 공간이 넓지만 지붕, 냉난방 설비 교체 같은 큰 지출을 스스로 감당해야 한다
• 타운홈 - HOA가 외벽과 공용 공간을 관리해 매달 지출이 예측 가능하다
• 콘도 - 관리 부담이 가장 적은 대신 HOA 비중이 매매가 대비 상대적으로 높을 수 있다

먼저 전기요금이다. 솔트레이크시티 평균 전기요금은 kWh당 약 $0.14이고, 월평균 청구액은 $172 선이다. 로키마운틴파워는 계절별 요금을 적용하는데, 여름 피크 시간대는 kWh당 약 18.5센트, 겨울 피크는 15.9센트로 여름 냉방철에 조금 더 부담이 커지는 구조다. 단독주택은 냉난방 면적이 넓어 이 평균을 웃도는 경우가 많고, 콘도처럼 층간에 위아래 세대가 붙어 있는 구조는 외벽 노출이 적어 냉난방비가 덜 드는 편이다. 솔트레이크시티는 분지 지형이라 여름 한낮 기온이 높게 오르면서도 밤에는 기온이 급격히 떨어지는 편인데, 이런 일교차 큰 기후는 단열 상태에 따라 냉난방비 차이가 크게 벌어지는 원인이 되기도 한다.

그렇다면 HOA는 어느 정도일까. 솔트레이크시티에서는 새로 나온 매물의 절반 가까이가 HOA 있는 물건이고, 시 전체 HOA 중위 비용은 월 $170으로 주 안에서도 두 번째로 높은 수준이다. 콘도나 타운홈은 $200에서 $350 사이가 흔하다. 대신 이 비용 안에 외벽 관리, 지붕 수선, 조경, 때로는 보험료 일부까지 포함되니 단독주택의 예기치 못한 수리비와 비교하면 오히려 예측이 쉬운 편이다.

매매가는 어떨까. 올해 시내 중위 매매가는 $586,250이고 단독주택은 $676,625, 콘도는 $465,000으로 상당한 차이가 난다. 타운홈은 $585,000 선으로 전체 중위가에 가깝게 형성되어 있다. 은퇴 자금에서 목돈을 남기고 싶다면 콘도 쪽이 확실히 유리하다.

그러면 재산세는 얼마나 될까. 솔트레이크 카운티 실효세율은 0.56%이고, 중위 주택 기준 연간 세액은 $2,726 정도다. 67세 이상이고 2025년 가구 소득이 $44,221 이하라면 서킷 브레이커, 즉 소득에 비해 재산세가 과도하게 무거워지지 않도록 조정해주는 감면 제도를 신청할 수 있다. 과세 대상 가치를 20% 낮춰주고 최대 $1,412까지 세액 공제를 받을 수 있는데, 신청 마감은 9월 1일까지다. 캘리포니아 같은 곳에서 옮겨온 분들은 솔트레이크시티의 재산세율이 낮다고 느끼는 경우가 많은데, 그렇더라도 서킷 브레이커 신청 자체를 놓치면 아쉬운 금액이다. 소득 기준과 나이 요건이 매년 조금씩 조정되니 해마다 다시 확인해 보는 편이 좋다. 여기에 학군 이야기를 조금 더 보태면, 자녀나 손주와 가까이 지내고 싶어 학군 좋은 동네를 함께 알아보는 경우도 많은데, 그런 동네일수록 콘도보다는 타운홈이나 단독주택 매물이 많아 선택지가 다시 좁아지는 경향이 있다. 학군 경계는 해마다 조정될 수 있으니 배정 학교는 매물 주소를 기준으로 직접 확인해 보기 바란다.

결국 이 분이 내린 결론은 단독주택을 팔고 콘도로 옮기는 쪽이었다. 매달 나가는 HOA를 유지비 예산으로 생각하니 지붕이나 보일러 걱정 없이 마음이 한결 편해졌다고 한다. 다만 재산세 감면 요건과 HOA 규약은 단지와 신청 연도에 따라 달라질 수 있으니, 서류 제출 전 해당 주소 기준으로 다시 확인해 보기 바란다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약이나 세금 감면 신청 전에는 부동산과 회계 전문가 상담을 권한다.