제가 살펴본 사례 중에는 케임브리지 안에서도 켄달스퀘어 인근과 서쪽 외곽 콘도 여러 채를 놓고 수익률을 하나하나 계산해보던 투자자가 있었다. 같은 시 안에서도 어느 쪽인지에 따라 매입가 차이가 워낙 커서, 총수익률만 놓고 비교하면 순위가 뒤집히는 경우도 나왔다.

케임브리지의 2026년 렌트는 소스마다 편차가 있다. 6월 기준 평균은 3,683달러였고, 1베드룸 평균은 3,363달러, 중위 렌트는 2,742달러로 집계된다. 전국 평균보다 69퍼센트가량 높은 수준이다. 매입가 쪽은 콘도 기준으로 최근 조정을 거쳤는데, 정점이었던 97만 5천 달러에서 85만 5천 달러 선으로 내려온 상태이고, 시장가 콘도 중위가는 87만 달러 안팎으로도 집계된다.

1베드룸 렌트를 기준으로 계산해보면, 연간 렌트수입 4만 356달러를 매입가 85만 5천 달러로 나눈 총수익률은 4.72퍼센트다. 재산세를 넣어보면 이야기가 조금 달라지는데, 케임브리지의 2026 회계연도 주거용 세율은 1,000달러당 6.67달러로, 실효세율로 환산하면 0.67퍼센트 수준에 그친다. 매사추세츠 안에서도 낮은 편에 속하는 세율이다. 다만 이 세율에는 최대 51만 208달러까지 적용되는 큰 폭의 주거 익젬션이 포함돼 있어서, 실거주자가 아니라 렌트를 놓는 투자용 콘도라면 이 혜택 없이 전체 평가액에 세율이 그대로 적용된다는 점을 꼭 짚어야 한다.

50퍼센트 룰로 운영비용을 절반 잡으면 NOI는 2만 178달러, 캡레이트는 2.36퍼센트 정도로 계산된다. 여기에 콘도 특유의 HOA비, 월 250달러에서 700달러 이상까지 다양한 이 비용까지 더해지면 실제 캡레이트는 이보다 더 낮아질 가능성도 있다. 켄달스퀘어처럼 매입가가 특히 높은 구역이라면 총수익률과 캡레이트 격차가 더 벌어지고, 서쪽 외곽으로 갈수록 매입가가 낮아지면서 같은 렌트라도 캡레이트가 상대적으로 높게 나오는 경우도 있었다.

스튜디오 기준으로 계산해보면 연간 렌트수입 3만 4,440달러를 콘도 중위가 85만 5천 달러로 나눈 총수익률은 4.03퍼센트로 1베드룸보다 낮다. 반대로 2베드룸은 연간 5만 1,144달러, 총수익률 5.98퍼센트까지 올라간다. 유닛 크기별 총수익률 차이가 이렇게 뚜렷한 것도 케임브리지 렌트 시장의 특징 중 하나다. 보스턴의 주거용 세율 1,000달러당 12.40달러와 비교하면 케임브리지의 6.67달러는 거의 절반 수준으로, 매사추세츠 안에서도 도시마다 세율 격차가 상당히 크다는 것을 보여준다.

대출을 끼고 매입한다면 캐시온캐시 수익률까지 함께 봐야 완전한 그림이 나온다. 다운페이먼트와 클로징비용 대비 세전 현금흐름을 계산하는 방식인데, 케임브리지처럼 매입가가 높은 시장에서는 대출 규모도 커지는 만큼 모기지 원리금 부담이 캐시온캐시 수익률을 캡레이트보다 더 낮게 끌어내리는 경우가 흔하다. 여러 매물을 나란히 비교했던 그 투자자도 결국 캐시온캐시 기준으로 순위를 다시 매겼다.

케임브리지는 하버드와 MIT를 낀 임대 수요가 안정적인 시장이지만, 그만큼 매입가 진입장벽도 높다. 한인 가정이 선호하는 학군 인근 콘도는 이보다 더 높은 가격대에 형성되는 경우가 많다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche를 참고하되, 경계는 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 케임브리지로 옮기는 경우라면 표면 세율만 보고 낮다고 판단하지 말고, 투자용 물건에는 익젬션이 적용되지 않는다는 점을 함께 계산에 넣어야 한다. 총수익률, 캡레이트, 캐시온캐시를 순서대로 비교해야 매물 간 실제 수익 차이가 보인다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 세율과 시세는 개별 물건과 시점에 따라 달라질 수 있으니 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.