최근 시장을 보면 프레더릭(Frederick)으로 렌트를 알아보다가 매매 쪽으로 마음을 바꾸는 가정이 늘었다. 렌트 갱신 때마다 오르는 폭이 부담스러운 데다, 매매가가 워싱턴 DC 인근 다른 지역보다는 아직 여유가 있다는 판단에서다. Zillow 기준 프레더릭 주택가는 43만 5707달러이며, 전년 대비 2.8퍼센트 올랐다.

이 가격을 기준으로 다운페이먼트 시나리오를 정리하면 다음과 같다.

• 3.5퍼센트: 1만 5250달러
• 5퍼센트: 2만 1785달러
• 10퍼센트: 4만 3571달러
• 20퍼센트: 8만 7141달러

20퍼센트 미만으로 들어가면 PMI가 붙어 매달 대출 상환액에 더해진다. 20퍼센트를 채우면 이 비용이 사라진다. 제가 살펴본 사례 중에는 5퍼센트로 시작해 PMI를 감수하고 먼저 진입한 경우도 있고, 1년에서 2년 더 렌트하며 10퍼센트 이상을 채운 경우도 있다. 어느 쪽이 맞는지는 렌트 인상 속도와 저축 속도를 함께 비교해야 답이 나온다. 렌트가 매년 5퍼센트 안팎으로 오르는 시기라면 매매로 넘어가는 시점을 앞당기는 쪽이 더 유리하게 계산되는 경우가 많다.

메릴랜드 평균 재산세 실효세율은 1.00퍼센트 안팎이다. 프레더릭 카운티는 이 평균과 다소 차이가 있을 수 있어 실제 고지서 기준으로 다시 확인해 보기 바란다. 승인률을 높이는 방법은 다운페이먼트 액수와 별개로 움직인다. 신용점수 780점 이상은 6.59퍼센트, 740점대는 30년 고정 평균금리가 6.75퍼센트, 700점대는 6.91퍼센트다. 이 차이는 매달 상환액에 그대로 반영된다. DTI는 43퍼센트 이하, 주거비만 따진 비율은 28퍼센트 이하를 목표로 잡는 것이 대출기관 심사에서 유리하다. 사전승인을 미리 받아두면 오퍼를 넣을 때도, 예산을 짤 때도 도움이 된다.

제가 살펴본 사례 중에는 다운페이먼트를 3.5퍼센트로 낮춰 FHA로 먼저 진입한 다음, 몇 년 뒤 재융자로 조건을 바꾼 경우도 있었다. 컨벤셔널 3퍼센트 옵션은 첫 주택구매자이거나 지역중위소득 80퍼센트 이하인 경우에 해당하며, 신용점수가 좋을수록 이 경로가 유리해진다. 어느 쪽을 택하든 20퍼센트를 채우기 전까지는 PMI 비용이 매달 상환액에 함께 잡힌다는 점은 같다.

프레더릭으로 옮겨온 가정 중에는 이전 거주지의 낮은 재산세 감각으로 예산을 짜다가 클로징 직전에 계산이 달라지는 경우를 종종 본다. 재산세와 보험료를 포함한 실제 월 주거비를 미리 계산해 두면 이런 차이를 줄일 수 있다.

메릴랜드 모기지 프로그램은 첫 주택구매자에게 1만 달러 또는 대출금의 3에서 6퍼센트를 0퍼센트 이자 세컨드 론으로 지원한다. 초기 현금이 부족한 가정에는 실질적인 진입 장벽을 낮춰주는 제도다. 다만 홈바이어 교육 이수와 소득 기준이 따라붙는다. 프레더릭은 한인 가정 사이에서 학군 때문에 이름이 오르내리는 지역이기도 하다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 금리 락인 기간도 챙겨야 할 부분이다. 오퍼가 수락되고 나면 대출기관에 금리를 언제까지 고정할 수 있는지 확인해 두는 것이 좋다. 락인 기간이 지나 클로징이 늦어지면 금리가 다시 계산될 수 있다. 홈 인스펙션과 감정평가 비용도 클로징 전에 별도로 준비해 두어야 한다. 클로징 전에는 새 대출이나 이직을 피하고, 예비자금도 따로 마련해 두는 것이 좋다. 예를 들어 월 소득이 7000달러인 가정이면 DTI 43퍼센트 기준으로 매달 부채 상환에 쓸 수 있는 금액은 3010달러 정도다. 프론트엔드 DTI 28퍼센트로 좁히면 주거비에만 1960달러까지 배정할 수 있다는 계산이 나온다. 렌트비와 이 금액을 나란히 놓고 비교해 보면 매매 전환 시점을 판단하는 데 도움이 된다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.