카훌루이에서 콘도 구매를 고민하던 분이 특별부과금이 갑자기 나올까 봐 걱정된다며 상담을 요청한 적이 있다. 이미 콘도를 산 지인이 몇 천 달러짜리 특별부과금 고지서를 받았다는 이야기를 들었다고 했다. 이런 걱정은 근거가 있다.

카훌루이와 와일루쿠 쪽 콘도 관리비는 월 500달러에서 800달러 사이가 흔하다. 시설이 적고 건물 규모가 작은 편이라 마우이 전체 평균보다는 낮은 축에 속한다. 마우이 전체로 넓혀 보면 관리비는 월 600달러에서 1500달러까지 올라가고, 평균은 500달러에서 700달러 선으로 잡힌다.

특별부과금을 피하려면 순서대로 확인할 게 있다. 크게 세 가지다.

• 최근 3~5년치 조합 재무제표와 리저브펀드 잔액
• 리저브 스터디 실시 시점과 적립률
• 진행 중이거나 예정된 특별부과금 공지

하와이는 콘도 조합에 리저브 스터디를 3년마다 받도록 하고, 그 결과 나온 필요 적립액의 최소 절반, 혹은 30년 현금흐름 방식을 쓴다면 전액을 모아두도록 법으로 정해 두었다. 2023년 이후 조사를 안 받은 조합은 2024년 1월까지 새로 시작했어야 했고, 이후 5년마다 갱신해야 한다.

이 기준을 지키지 않으면 입주자가 소송으로 이행을 강제할 수 있고, 입증 책임은 조합 쪽에 있다. 반대로 말하면, 이 법을 잘 따르는 단지라면 리저브펀드가 어느 정도 쌓여 있는지 서류로 확인이 가능하다는 뜻이다. 해안가 콘도는 소금기와 습기 때문에 건물 마모 속도가 빨라 보험료와 교체 비용이 더 크게 드는 편이라, 리저브펀드가 얼마나 탄탄한지가 더욱 중요해진다.

모기지 대출기관도 이 리저브 비율과 연체율, 소송 이력을 함께 심사한다. 기준에 못 미치는 조합은 non-warrantable condo로 분류되어 대출 승인이 까다로워질 수 있다.

한 가지 더 짚을 것이 있다. 임대 규정이다. 카훌루이와 와일루쿠 인근 콘도는 단기 임대보다 장기 거주 위주로 운영되는 단지가 많은 편이지만, 해안가에 가까운 리조트형 단지로 갈수록 단기 렌탈 관련 규정이 복잡해질 수 있다. 렌트 수익을 목적으로 콘도를 사려는 경우라면 CC&R에서 임대 가능 기간과 등록 절차를 먼저 확인해 보는 것이 순서다. 겉으로 보이는 임대 수익률만 보고 결정하면 규정에 막혀 계획이 틀어질 수 있다.

한인 가정이 관심을 두는 학군 인근 콘도를 찾는다면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소에 실제 배정되는 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

특별부과금 걱정을 처음부터 확실히 줄이는 방법은 결국 조합의 재무제표를 직접 읽어보는 것이다. 최근 몇 년간 관리비가 얼마나 올랐는지, 리저브펀드 잔액이 늘고 있는지, 최근 대규모 수리 이력이 있는지를 순서대로 확인하면 이 단지가 앞으로 특별부과금을 부과할 가능성이 큰지 작은지 어느 정도 가늠할 수 있다. 매물 광고에 나온 관리비 숫자 하나만으로는 이런 정보를 알기 어렵기 때문에, 셀러나 조합 관리업체에 직접 요청해서 받아보는 절차가 필요하다. 해안가 콘도일수록 이 절차를 건너뛰지 않는 것이 중요한데, 소금기와 습기로 인한 마모 속도가 빠른 만큼 리저브펀드가 실제로 얼마나 쌓여 있는지가 몇 년 뒤 특별부과금 여부를 가르는 결정적인 변수가 되기 때문이다.

다른 주에서 카훌루이로 이주하는 가족이라면 이전 거주지 기준으로 재산세나 보험료를 가늠하지 말고 하와이 기준으로 다시 계산해 보는 것이 안전하다. 한국에서 막 이주해 처음 정착하는 경우라면 리저브 스터디나 CC&R 같은 서류가 낯설 수 있는데, 항목마다 하나씩 확인해 나가면 크게 어렵지 않다.

카훌루이에서 콘도를 알아본다면 매매가와 관리비 액수만 볼 게 아니라 위 세 가지를 순서대로 확인해 보는 것이 좋다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 조합 서류를 검토해 보기 바란다.