계약서부터 막막하다는 분들이 많다. 둘루스에서 처음 집을 렌트로 내놓은 한 가정도 그랬다. 렌트비는 정했는데, 계약서 양식을 어디서 구해야 할지 몰랐다. 인터넷 무료 양식을 썼다가 조지아 규정과 안 맞는 부분이 있어서 다시 고쳤다. 순서를 하나씩 짚어보면 어렵지 않다.

먼저 렌트비. 둘루스 평균 렌트는 RentCafe 기준 월 1658달러다. Zumper는 같은 해 4월 기준 1995달러로 더 높게 집계했다. 둘루스는 학군 수요가 꾸준한 지역이라 매물별 편차가 큰 편이다. 비슷한 학군, 비슷한 침실 수의 매물 몇 개를 직접 비교해보는 것이 실제 시세에 가깝다.

그 다음 질문은 세입자를 어디서 구하느냐다. Zillow나 Apartments.com에 사진과 조건을 올리면 된다. 문의가 오면 바로 계약하지 말고 스크리닝부터 한다.

• 신용 점수 확인
• 소득 증빙 서류 요청
• 이전 렌트 기록 확인
• 배경 조회 동의

렌트비의 3배 정도 소득이 있는지를 기준으로 삼는 경우가 많다. 신용 점수 하나만 보지 않는다. 소득, 렌트 기록을 함께 본다.

신청서를 받을 때는 신청료를 받을 수 있다. 이 비용은 신용 조회와 배경 조회 실비 수준에서 정한다. 과도하게 높게 잡지 않는다. 영수증도 반드시 남겨둔다.

사진도 중요하다. 낮에 찍은 밝은 사진 몇 장을 올린다. 침실 수와 반려동물 허용 여부도 정확히 적는다. 신청료를 받는다면 신용 조회 실비 수준으로 맞춘다.

이제 계약서 차례다. 렌트비와 납부일, 보증금 금액, 반려동물 규정, 유지보수 책임을 명확히 적는다. 구두 약속은 나중에 근거가 안 된다. 조지아 주는 보증금 상한을 렌트비 2개월치로 정해두고 있다. 2024년 7월 시행된 Safe at Home Act에 따른 것이다. 세입자가 나간 뒤 30일 안에 반환하거나 공제 내역을 서면으로 보내야 한다. 기한을 넘기면 공제할 권리를 잃는다. 부당하게 쥐고 있었다는 것이 인정되면 3배 배상까지 갈 수 있다.

렌트비가 밀리면 어떻게 될까. 3영업일치 통지를 먼저 보낸다. 그래도 해결이 안 되면 카운티 치안판사 법원에 dispossessory 절차를 신청한다. 순서가 정해져 있으니 감정적으로 대응할 필요는 없다.

dispossessory 신청 뒤 바로 집이 비워지지는 않는다. 세입자는 통지를 받은 뒤 7일 안에 법원에 답변할 수 있다. 답변이 접수되면 보통 10일에서 30일 사이에 심리가 열린다. 이 기간에도 렌트비는 계속 밀린다.

입주 전에는 집 상태를 사진으로 남긴다. 세입자와 함께 walkthrough를 한다. 정상 마모와 손상을 미리 구분해둔다. 이렇게 하면 나중에 보증금 정산이 훨씬 수월하다. 사진 파일은 날짜가 남도록 따로 보관해둔다.

보험도 확인한다. 자가 거주용 보험과 렌트용 보험은 다르다. 세입자가 들어오기 전 보험사에 알린다. 계약이 끝나갈 때는 갱신 여부를 미리 정한다. 렌트비 조정도 이때 함께 얘기한다.

렌터스 보험 가입을 계약 조건으로 넣는 집주인도 많다. 세입자 개인 물건은 집주인 보험으로 보장되지 않는다. 이 조항을 미리 넣어두면 나중에 책임 소재를 두고 다툴 일이 줄어든다. 계약서 사본은 집주인과 세입자가 각각 한 부씩 나눠 보관한다. 서명 날짜도 반드시 빠뜨리지 않는다.

광고는 한 곳에만 올리지 않는다. Zillow와 Apartments.com, 지역 커뮤니티 게시판까지 함께 올리면 문의가 더 빨리 들어온다.

계약서는 막막해 보여도 항목을 하나씩 채우다 보면 금방 끝난다. 빠뜨리기 쉬운 부분은 수리 책임과 조기 퇴거 시 처리 방식이다. 이 두 가지만 명확히 해도 분쟁의 절반은 줄어든다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가나 변호사와 함께 확인해보기 바란다.