란초쿠카몽가에 있는 부모님 집을 렌트로 돌리려던 자녀를 만난 적이 있습니다. 예전에는 지역 신문 광고 한 줄이면 세입자가 알아서 찾아오던 시절도 있었습니다. 지금은 다릅니다. 온라인 플랫폼에 제대로 올리지 않으면 매물이 있는지조차 알려지지 않습니다.

순서대로 보면 확인할 것이 크게 네 가지입니다. 첫째는 렌트비 책정입니다. 란초쿠카몽가의 평균 렌트비는 2885달러이고, 1베드룸은 2156달러, 2베드룸은 2679달러 수준입니다(Zumper, 2026년 6월 기준). 지난 1년 사이 7퍼센트 낮아진 흐름이므로, 예전 시세를 기준으로 부르면 공실만 길어집니다.

둘째는 광고입니다. Zillow, Apartments.com, Zumper 같은 곳에 동시에 올리고, 사진과 함께 침실 수, 주차, 반려동물 여부를 적어두는 것이 필수가 되었습니다.

셋째는 세입자 스크리닝입니다. 신용점수, 소득 증빙, 이전 렌트 기록을 확인하고, 소득은 월세의 세 배 이상을 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 모든 지원자에게 같은 기준을 적용해야 합니다.

넷째는 계약서입니다. 렌트 기간, 월세와 납부일, 보증금, 수리 책임, 해지 조건을 명시해야 합니다. 예전에는 구두 약속으로도 넘어가던 부분이지만, 지금은 문서로 남기지 않으면 분쟁에서 불리해집니다.

• 지난 1년 흐름 반영해 렌트비 다시 확인하기
• 여러 플랫폼에 사진과 조건 명시해 광고 올리기
• 신용점수, 소득, 렌트 기록으로 세입자 확인하기
• 렌트 기간, 월세, 보증금, 해지 조건 문서로 명시하기
• 보증금 상한과 반환 기한, 통지 기간 확인하기

캘리포니아는 2024년 7월부터 AB 12로 보증금 상한을 월세 한 달치로 정했습니다. 임대 주택이 4채 이하인 개인 집주인은 두 달치까지 받을 수 있습니다. 퇴거 후 21일 안에 보증금을 돌려주거나 공제 내역서를 보내야 합니다(민법 1950.5조). 월세를 안 내면 3일 통지 후 절차를 밟고, 사유 없는 해지는 거주 1년 미만이면 30일, 1년 이상이면 60일 전 통지가 필요합니다.

신청서를 받을 때 심사 수수료를 청구할 수 있지만 상한이 있습니다. 2026년 기준 65.86달러이고, 실제 비용보다 많이 받았다면 차액을 돌려줘야 합니다(민법 1950.6조). 예전에는 이런 상한이 없었지만 지금은 다릅니다.

렌트비 인상 폭에도 규정이 생겼습니다. 건물이 15년 이상 되었다면 AB 1482에 따라 연간 인상률이 물가상승률에 5퍼센트를 더한 값, 최대 10퍼센트로 제한됩니다. 1년 이상 거주한 세입자는 정당한 사유 없이 내보낼 수 없습니다. 개인 소유 단독주택은 계약서에 고지 문구를 넣으면 예외로 인정됩니다. 부모님 명의로 오래 갖고 있던 집이라면 이 예외에 해당할 가능성이 큽니다.

집주인에게는 배관, 난방, 방범 설비를 정상 작동 상태로 유지할 의무도 있습니다. 수리 요청은 합리적인 시일 안에 처리하는 것이 원칙입니다.

세입자가 들어오는 날에는 집 상태를 사진과 메모로 남겨두는 것이 좋습니다. 벽지와 바닥, 가전 상태를 미리 기록해 두면 나중에 보증금을 정산할 때 원래 흠집인지 새로 생긴 손상인지를 두고 다툴 일이 줄어듭니다. 반려동물로 인한 손상 여부를 가릴 때도 이 기록이 근거가 됩니다.

계약 기간도 미리 정할 부분입니다. 1년 고정 계약은 공실 걱정 없이 안정적입니다. 월 단위 계약은 유연하지만 공실 위험이 있습니다. 부모님 소유의 집을 처음 관리해 보는 상황이라면 1년 고정 계약으로 시작하는 편이 부담이 적습니다.

기존 주택 보험도 다시 확인해야 합니다. 실거주자용 보험과 렌트용 보험은 보장 범위가 다릅니다. 임대주 보험으로 바꿔두지 않으면 세입자가 지내는 동안 생긴 사고에서 보장을 못 받을 수 있습니다. 이 부분은 보험사에 직접 문의해 확인해두는 것이 안전합니다.

세부 사항은 카운티마다 다를 수 있습니다. 계약 전에는 부동산 전문가나 임대법 변호사와 한 번 상담해 보기 바랍니다. 이 글은 일반 정보이며 법률 자문은 아닙니다.