인스펙션을 생략하고 계약한 집이 있었다. 랜초쿠카몽가에서 있었던 일이다. 계약 직후 에어컨 시스템에 문제가 있다는 사실이 드러났다. 수리비만 수천 달러가 들었다. 순서를 바꿔야 했던 사례다.

랜초쿠카몽가 시세를 확인해 보면 크게 세 가지 수치가 눈에 띈다. 첫째, Zillow 기준 평균 주택가치는 2026년 6월 기준 77만 9614달러다. 둘째, Redfin은 같은 해 1월 중위 매매가를 83만 달러로, 6월에는 82만 6000달러로 집계했다. 셋째, 시장 노출 기간은 자료마다 편차가 있어 26일에서 49일 사이로 나타난다.

인스펙션을 생략하는 이유는 대부분 경쟁 때문이다. 매물이 26일 만에도 빠지는 시장이라면 조건 없는 오퍼가 유리해 보인다. 하지만 랜초쿠카몽가는 건축 연차가 제법 된 주택도 섞여 있는 지역이다. 지붕과 냉난방 시스템, 배관 상태는 반드시 확인해야 할 항목이다.

확인할 항목을 순서대로 짚어보면 이렇다. 첫째, 지붕과 외벽 상태. 둘째, 냉난방과 온수 시스템의 남은 수명. 셋째, 배관과 전기 배선의 노후 여부다. 이 세 가지는 인스펙션 보고서에서 가장 먼저 확인해야 할 부분이다. 조건을 완전히 빼기보다는 인스펙션 기간을 며칠로 줄이는 선에서 타협하는 편이 현실적이다.

예산에서는 재산세도 짚어야 한다. California는 기본세율 1%에 지역 채권을 더하면 실효세율이 1.1%에서 1.3%대까지 올라간다. 82만 달러대 주택이면 연간 재산세가 9000달러 안팎이 될 수 있다. 여기에 클로징 비용까지 더하면 초기 자금 부담이 상당하다.

클로징 비용도 구체적으로 계산해 두어야 한다. 통상 매매가의 2%에서 5% 수준으로, 82만 달러대 주택이라면 최소 1만 6000달러에서 많게는 4만 달러 이상이 클로징 시점에 필요할 수 있다. 다운페이먼트와 별도로 이 비용까지 준비해 두어야 계약이 순조롭게 진행된다.

사전승인도 순서에서 빠뜨리면 안 된다. 매물이 26일 만에도 빠지는 시장에서는 사전승인 없이 매물을 보러 다니다가는 마음에 드는 집을 놓치기 쉽다.

예비비도 순서에서 빠뜨리면 안 된다. 다운페이먼트와 클로징 비용을 맞추고 나면 여윳돈이 거의 남지 않는 경우가 많은데, 에어컨이나 냉난방 시스템처럼 교체 비용이 큰 항목에서 문제가 생기면 예비비 없이는 감당하기 어렵다. 최소 서너 달치 생활비에 해당하는 금액은 따로 마련해 두는 편이 안전하다.

학군을 보는 가정이라면 GreatSchools 등급을 참고하되, 학군 경계가 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보는 편이 좋다. 랜초쿠카몽가는 인랜드 엠파이어 안에서도 학군을 이유로 한인 가정이 꾸준히 찾는 지역이라, 장기 거주 계획과 재판매 가능성까지 함께 따져보는 편이 낫다.

타주에서 랜초쿠카몽가로 이주하는 가정이라면 이전 주와 재산세, 보험료 체계가 다르다는 점을 먼저 확인해야 한다. 특히 텍사스나 플로리다처럼 소득세가 없는 대신 재산세가 높은 주에서 온다면, California의 재산세 구조가 상대적으로 낮게 느껴질 수 있지만 소득세까지 함께 계산해서 비교해 보는 편이 정확하다.

에어컨과 냉난방 시스템은 랜초쿠카몽가처럼 여름 기온이 높은 지역에서 특히 중요한 점검 항목이다. 시스템의 남은 수명을 인스펙션 보고서에서 확인하지 않으면, 이 가정처럼 계약 직후 교체 비용을 떠안을 수 있다.

렌더 비교도 순서에 넣어야 한다. CFPB는 최소 세 곳 이상의 렌더에서 견적을 받아보라고 권한다. 금리 차이가 크지 않아 보여도 30년 만기로 계산하면 총 이자 차이가 상당하다. 인스펙션과 렌더 비교, 두 가지 모두 계약 전에 순서대로 끝내두어야 한다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 계약 전 전문가 상담을 권한다.