은퇴를 앞두고 렌트 수입으로 생활비를 보태고 싶다는 상담이 늘고 있다. 매디슨에서 투자용 주택을 알아보기 시작한 한 사례를 따라가 보면, 예산과 세금, 대출 조건이 어떻게 맞물리는지가 비교적 뚜렷하게 보인다.

먼저 렌트 시세를 확인했다. Zillow 기준 매디슨 평균 렌트는 1661달러이며, 방 하나는 1694달러, 방 두 개는 2400달러 선이다. 최근 1년 사이 1퍼센트가량 내렸지만, 전국 중위 렌트보다는 14.1퍼센트 낮은 수준이라 여전히 접근 가능한 시장으로 판단했다.

다음으로 1퍼센트 법칙을 대입해 봤다. 월 렌트가 매입가의 1퍼센트를 넘으면 현금흐름이 우호적일 가능성이 높다는 경험칙인데, 매디슨은 대학 도시 특성상 매입가가 꾸준히 오른 편이라 이 기준을 넘기려면 매물을 꽤 좁혀야 했다. 캡레이트로 순영업소득 대비 수익률을 다시 짚어보는 절차가 뒤따랐다.

대출 조건도 함께 확인했다. 투자용 주택은 다운페이먼트가 15에서 25퍼센트로 실거주 주택보다 높고, 신용점수는 620점부터 접수되지만 740점은 넘어야 유리한 금리를 받을 수 있다. 금리 자체도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정되는 경우가 많다. 렌트 수입은 예상 렌트의 75퍼센트까지만 대출 심사 소득으로 인정되므로 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄을 미리 준비해야 했다.

세금 부분에서는 예상보다 부담이 컸다. 매디슨은 연간 중위 재산세가 6390달러로, 34만6900달러 주택 기준 실효세율로 환산하면 1.84퍼센트에 이른다. 데인 카운티 평균 1.71퍼센트, 위스콘신 주 평균 1.44퍼센트보다도 높은 수준이다. 은퇴 후 고정 수입으로 이 세금을 감당할 수 있을지 미리 계산해 보는 절차가 특히 중요했다.

동네 단위 편차도 함께 살펴봤다. 메이페어 파크나 니어 이스트처럼 학군 평가가 상대적으로 낮은 동네는 렌트도 낮게 형성돼 있는 반면, 학군 평가가 높은 동네는 그만큼 매입가와 렌트가 함께 오른다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche 지표를 참고할 수 있지만 경계는 자주 바뀌므로, 매물 주소가 정해진 뒤에는 배정 학교를 다시 확인해야 한다. 학군이 안정적인 동네일수록 세입자를 구하는 기간이 짧아지는 경향도 함께 고려했다.

보험도 별도 항목으로 계산에 넣었다. 랜드로드 보험은 일반 주택보험과 보장 범위가 다르고, 임대 손실과 세입자 배상책임까지 포함하는 대신 보험료는 실거주용보다 높다. 은퇴 후 고정 수입 안에서 이 비용까지 감당 가능한지 미리 따져보는 절차가 필요했다.

세입자법도 확인했다. 위스콘신 주법 66.1015조는 시나 카운티가 자체적으로 렌트 상한을 정하는 것을 금지하고 있어, 매디슨을 포함한 위스콘신 어느 도시도 렌트컨트롤을 시행하지 않는다. 렌트 인상 통지 기간은 28일로만 정해져 있고 인상 폭 자체에는 제한이 없다. 다만 정부 보조를 받는 저소득층 임대 주택은 예외적으로 렌트 상한 규정을 적용받으니, 매물이 그런 유형에 속하는지는 따로 확인해야 한다.

관리 방식도 함께 고민했다. 직접 관리하면 비용은 아끼지만 은퇴 후 시간과 체력을 렌트 업무에 계속 쓰게 된다는 부담이 있고, 관리 업체에 맡기면 월세의 8에서 12퍼센트를 수수료로 내는 대신 세입자 응대와 렌트 회수를 넘길 수 있다. 은퇴 후 생활 계획에 따라 어느 쪽이 맞는지 미리 정해두는 편이 좋아 보였다.

이 사례에서 계약 전 마지막으로 정리한 항목은 다음과 같다.

• 렌트 스케줄을 갖춘 리스 서류로 75퍼센트 인컴 인정 기준 맞추기
• 은퇴 후 고정 수입 기준으로 재산세와 보험료까지 포함한 현금흐름 재계산
• 관리 위탁 시 월세의 8에서 12퍼센트 수수료를 뺀 실수익 산출
• 자산가치의 1퍼센트 안팎을 매년 유지보수 비용으로 적립

이후 다른 매물로 갈아탈 계획이 생기면 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방법도 참고할 만하다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 회계 전문가 상담을 거치는 것을 권해 둔다.