컬럼비아에서 최근 상담 중 다운페이먼트는 준비됐는데 서류 단계에서 승인이 미뤄진 사례를 종종 접한다. 이런 경우를 들여다보면 다운페이먼트 액수 자체보다 소득 증빙이나 부채 비율에서 걸리는 경우가 많다. 이 점은 다운페이먼트를 넉넉히 준비한 것과 별개로 짚어 볼 필요가 있지만, 반대로 다운페이먼트가 적더라도 서류가 깔끔하면 승인이 무리 없이 나는 경우도 있다.

질로우 기준 컬럼비아의 주택 중위가는 22만 1,883달러이며 전년 대비 3.8% 올랐다. 이 가격으로 계산하면 3.5%는 7,770달러, 5%는 1만 1,100달러, 10%는 2만 2,200달러, 20%는 4만 4,400달러가 다운페이먼트로 필요하다. 이 지역은 다른 주요 도시에 비해 중위가가 낮은 편이라 20% 다운페이먼트도 상대적으로 부담이 크지 않은 쪽에 속한다. 다만 그만큼 초기 목돈이 없다면 3.5%나 5%로 시작해 PMI를 감수하는 선택도 현실적인 대안이 될 수 있다.

매달 나가는 원리금으로 보면 이 차이는 더 선명해진다. 30년 고정금리 6.6% 기준으로 5% 다운 시 원리금은 월 1,347달러, 20% 다운 시에는 월 1,134달러로 매달 213달러가 갈린다. 이 점은 다운페이먼트를 더 넣을수록 유리하지만, 그만큼 초기 현금이 묶인다는 점은 불리한 면으로 함께 따져야 한다.

20% 이상을 채우면 PMI 없이 시작할 수 있어 유리하지만, 그만큼 초기 목돈이 묶인다는 점은 불리한 면이다.

사우스캐롤라이나의 재산세 실효세율은 0.51% 수준으로 전국 평균보다 낮다. 1차 거주지는 시가의 4%로 평가되고 최대 5만 달러까지 Homestead Exemption을 받을 수 있어 유리한 면이 있지만, 투자용 주택은 6%로 평가되어 세부담이 늘어난다는 점은 불리하게 작용할 수 있다.

SC Housing은 여러 다운페이먼트 지원 프로그램을 운영한다. 첫 세대 구매자는 First-Generation Homebuyer Program을 통해 1만 달러를 지원받고, 교사나 소방관 등은 Palmetto Heroes로 1만 달러를 지원받는다. 소득이 낮은 지역 거주자를 위한 County First Initiative는 최대 8,500달러까지 지원하며 3년 거주 시 상환 의무가 사라진다. 이런 지원은 유리한 면이 크지만 대상 카운티나 직업군이 제한되어 있다는 점은 불리한 면으로 함께 봐야 한다.

승인률을 높이는 항목은 신용점수, DTI, 소득증빙 세 가지로 정리된다. 780점 이상은 6.59%, 700점대는 6.91%로 금리 차이가 나고, DTI는 백엔드 기준 43% 이하가 권장된다. 급여소득자는 W2와 급여명세서, 자영업자는 2년치 세금신고서로 소득 안정성을 보여주는 것이 좋다.

가구 월소득 6,000달러를 기준으로 보면 프론트엔드 28% 이하인 월 1,680달러 안에서 원리금과 재산세, 보험료를 맞추는 쪽이 유리하고, 백엔드 43% 이하인 월 2,580달러를 넘기면 승인이 불리해질 수 있다는 점도 함께 봐야 한다.

사전승인을 미리 받아 두면 유리하지만, 클로징을 앞두고 새 대출을 받거나 이직하면 그 유리함이 사라질 수 있다. 예비자금을 몇 달치 생활비만큼 남겨 두는 것도 승인에 긍정적으로 작용한다.

한인 가정은 어윈 로드와 하버스 크릭 인근 학군을 선호하는 편이다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 GreatSchools 등급을 참고하되 실제 배정 학교는 계약 전 주소지 기준으로 확인해 보기 바란다. 렌트 수익을 보는 투자자라면 주 청사와 대학가 임대 수요가 안정적인 편이지만 공실 리스크도 함께 살펴보는 것이 좋다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약과 대출 진행 전에는 지역 대출 담당자와 부동산 전문가의 상담을 받아 보기 바란다.