세입자를 구했는데 계약서를 어떻게 써야 할지 몰라 막막했다는 이야기를 들었습니다. 인터넷에서 양식을 내려받았는데, 무엇을 채워야 할지 감이 안 잡혔다고 합니다. 처음 렌트를 놓는 집주인이라면 흔히 겪는 일입니다. 순서만 알면 생각보다 간단합니다.

렌트비부터 정확히 정해야 계약서도 채울 수 있습니다. RentCafe가 집계한 Springfield의 평균 렌트는 월 2,186달러입니다. 1베드룸은 1,969달러, 2베드룸은 2,269달러, 3베드룸은 3,035달러 선입니다. 다만 Zumper 집계는 월 3,100달러로 더 높게 나옵니다. 표본과 집계 방식이 다르기 때문입니다. 그래서 한 사이트 숫자만 믿기보다 두세 곳을 함께 보고, 실제 인근 매물과 비교하는 편이 정확합니다.

가격을 정했으면 광고를 올립니다. Zillow, Apartment List, 지역 커뮤니티 게시판을 함께 씁니다. 사진은 여러 장, 밝을 때 찍습니다. 매물 설명은 정확하게 씁니다. 문의가 오면 바로 스크리닝으로 넘어갑니다.

스크리닝은 세 가지만 봅니다. 신용점수, 소득 증빙, 이전 렌트 기록입니다. 소득은 월세의 3배 안팎을 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 이 세 가지 외의 개인적인 잣대는 쓰지 않습니다. 정해진 기준만 일관되게 적용해야 나중에 문제가 없습니다.

세입자가 정해지면 입주 전 상태 점검을 꼼꼼히 합니다. 벽, 바닥, 가전을 사진으로 남깁니다. 세입자와 함께 확인하고 서명받습니다. 나중에 보증금 정산할 때 이 자료가 근거가 됩니다.

이제 계약서 차례입니다. 꼭 들어가야 할 항목은 정해져 있습니다.

• 월세 금액과 납부일
• 보증금 액수와 반환 조건
• 반려동물 및 흡연 여부 조항
• 유지보수 책임 소재
• 계약 기간과 갱신 방식
• 공동 거주인 명단

보증금은 버지니아 기준으로 렌트 2개월치를 넘길 수 없습니다. 받은 돈은 에스크로 계좌에 따로 보관해야 합니다. 세입자가 나가면 45일 안에 공제 내역서와 잔액을 함께 돌려줘야 합니다. 기한을 넘기면 두 배 배상까지 물 수 있습니다.

렌트가 밀리면 절차가 정확히 정해져 있습니다. 먼저 5일짜리 납부 요구 통지서를 보냅니다. 계약 위반이면 21일 또는 30일짜리 시정 통지를 거칩니다. 이 순서를 건너뛰면 오히려 집주인이 불리해집니다.

렌트를 올릴 때도 순서가 있습니다. 월 단위 계약은 최소 30일 전 서면 통지가 필요합니다. 임대 유닛을 여러 채 가지고 있고 자동 갱신 조항이 있다면 60일 전 통지입니다. 버지니아는 인상 상한은 없지만, 통지 기한은 반드시 지켜야 합니다.

렌트 소득은 세금 신고 대상입니다. 수리비, 관리비 영수증은 처음부터 모아둡니다. 나중에 정산할 때 훨씬 수월합니다.

보험도 점검합니다. 일반 주택 보험만으로는 세입자가 사는 동안 생기는 손해를 온전히 보장받기 어렵습니다. landlord 보험으로 바꿔두는 편이 안전합니다. 보험료는 회사마다 다르니 몇 군데 견적을 받아보고 정합니다.

입주 후에는 유지보수 요청이 들어옵니다. 연락 창구를 하나로 정합니다. 급한 사안은 빠르게 처리합니다. 대응이 늦으면 갈등이 커집니다. 배관이나 냉난방처럼 생활에 직결되는 문제는 특히 그렇습니다.

렌트를 올릴 때도 순서를 지킵니다. 인상 상한은 없지만 통지 기한을 놓치면 그 인상 자체가 무효 처리될 수 있습니다. 세입자와의 관계도 결국 이런 절차를 얼마나 꼼꼼히 지키느냐에서 갈립니다.

세입자가 자리를 잡으면 계약 갱신 시점이 옵니다. 만기 전에 미리 연락해서 갱신 의사를 확인해두면, 공실 걱정 없이 다음 단계를 준비할 수 있습니다.

계약서는 막상 써보면 어렵지 않습니다. 다만 이 글은 일반 정보이며, 법률 자문은 아닙니다. 실제 서명 전에는 변호사나 부동산 전문가와 한 번 더 확인해 보기 바랍니다.